警告! 加拿大房奴有人已变负资产, 续贷违约潮或爆发! 浮动利率风险加大

据温哥华港湾综合报道：随着加拿大房地产市场波动加剧，房价下跌可能对部分借款人造成实际影响，尤其是在 2021 年至 2023 年期间购房的群体。

专家提醒，高贷款价值比（LTV）借款人应提前做好续贷和再融资规划，以避免未来按揭选择受限。

房产价值与贷款价值比关系密切

房产价格直接影响借款人的净资产以及可选按揭方案。以加拿大“平均”购房者为例：

* 若五年前仅支付 5% 首付并购买按揭保险，按揭余额可能占房屋价值约 84%，贷款机构称之为 84% 的贷款价值比（LTV）。

* 2021 年后购买的房屋，因利率上升及本金还款有限，LTV 可能更高。

* 在 2022 年房价高峰附近购买的买家，即便首付 20%，也可能成为少数“负资产”借款人，即欠款高于房屋价值。

分析人士指出，随着 2026 年和 2027 年临近，可能会出现更多按揭救济需求，但借款人可能发现自己的 LTV 限制了选择。

高 LTV 借款人的潜在风险

对于 LTV 超过 80% 的借款人来说，存在两大问题：

1. 再融资受限

* 标准再融资通常要求至少 20% 净资产，否则借款人只能寻求小额无担保信用额度或私人贷方的第二按揭，但利率往往高达双位数。

* 在市场疲软的情况下，小户型房产借款人可操作空间有限。

2. 贷款机构更换受限

* 高比例按揭通常需购买按揭保险，无保险借款人只能接受现有贷款机构的利率和条款，除非能用现金将 LTV 降至 80%。

有保险的借款人灵活性更高

按揭保险可以显著增加借款人的选择余地：

* 即便 LTV 高达 90%，贷款机构也不介意，因为违约风险由保险公司承担。

* 贷款更换无需通过政府压力测试，也无需证明能承受高利率，只要保持贷款金额和摊还期不变。

* 按揭保险利率通常全国最低，比无保险利率低约 25 个基点，为长期居住者提供灵活性和利率优势。

分析人士提醒，有保险的低首付借款人以及房价大幅下跌的无保险借款人应尽早与经验丰富的按揭顾问沟通，最好不要等到续贷前一周。

房价下跌在部分地区尤为明显

据数字房地产公司 Wahi 初步数据显示，大多伦多地区 12 月上半月房价再次下滑 0.7%，同比下降 6.2%。专家指出，置业者应密切关注所在地区房价变化，提前评估自身贷款价值比，并制定可行的按揭续贷方案。

浮动利率按揭借款人风险或加大

Desjardins集团近日发布报告指出，2025 年涌入浮动利率按揭的加拿大借款人，在 2026 年可能面临更大风险。首席经济学家 Hendrix Vachon 表示：“近期对浮动利率按揭的热情，可能会在 2026 年减退，尤其是在借款人开始预期利率将再次上调时。”

浮动利率按揭热度持续上升

传统上，加拿大人更偏好五年期固定利率按揭，但 Vachon 指出，自 2024 年起，浮动利率按揭越来越受欢迎。根据加拿大央行数据，2024 年 10 月新按揭融资中，浮动利率按揭占比约 38%，占未偿按揭总额约 32%。

按揭信息网站 Rates.ca 也在报告中指出，11 月份通过按揭聚合器提出的融资申请显示，浮动利率按揭兴趣“稳步上升”。截至 10 月底，浮动利率按揭利率为 3.97%，低于 4.21% 的受保险住宅按揭平均利率，以及 4.39% 的五年及以上固定利率住宅按揭利率。Vachon 称，这标志着浮动利率按揭趋势的重大变化。

利率走势可能带来挑战

疫情期间，浮动利率按揭一度降至 1.5% 的低点，但随着加拿大央行为抑制高通胀连续加息，利率一度攀升至 7.48%。与固定利率按揭不同，浮动利率会随基准利率（Prime Rate）波动，尽管大多数借款人可以协商固定折扣，但利率仍受市场影响。

Vachon 警告称：“2026 年，浮动利率前景不太乐观。”加拿大央行近期表示，在可预见未来不会降息，而市场和经济学家普遍押注央行可能在年底前再次加息。Desjardins预测显示，2027 年可能出现两次各 25 个基点的加息，但 2026 年不太可能加息，市场则押注年底或将有一次加息。

借款人行为可能调整

若浮动利率按揭变得更昂贵，更多借款人可能转向三到五年期固定利率按揭。Vachon 指出：“疫情前，这类按揭通常占所有按揭不到 20%，到 2024 年已跃升至 50% 以上，目前仍接近 40%。”

住房可负担性问题正成为热点话题。根据 Angus Reid 研究所民调显示，过去三年，多省居民对生活成本、医疗以及住房可负担性的满意度下降，是导致部分省长支持率下滑的重要因素。

随着浮动利率按揭占比增加，加拿大借款人在利率波动中面临更多不确定性。专家建议，相关借款人应密切关注市场动向，评估自身按揭结构，并提前规划应对策略，以降低潜在风险。

来源：温哥华港湾综合