BC省府头大了！大温业主纷纷利用“一改多”后门维权

前不久，Vancouver Sun报道了本拿比一幢独立屋交易因“一改多”受阻而向法院申请取消房屋产权上的限制性条款的案例。

没想到,一石激起千层浪，Vancouver Sun经过深入调查，发现房屋产权上存在限制性条款的情况在大温不在少数，而且已经有业主组织起来以此对抗省府的“一改多”政策。

据Vancouver Sun的最新报道，在北本拿比的Brentwood Park社区，沿着Southlawn车道有几处1950年代的独立屋正在出售。它们的房屋面积大小差不多都是2500平方英尺左右，土地面积超过7500平方英尺，估价略高于$210万元，但挂牌价约为$430万元。

卖方经纪推出的卖点是重建潜力，广告中提到“新的省级立法允许建造多达8层的多户住宅”。

但其中有一个问题。这些独立屋的产权附带了一项在1950年代登记的限制性契约，规定只能在这块土地上建造单户住宅。

目前还不清楚整个大温地区及全省有多少这样的契约存在。但退休房地产律师、前BC公证人协会总法律顾问Ron Usher表示，可能有数千份土地所有权附带所谓的“法定建筑计划”和限制性契约。

这些契约可以追溯到1950年代和1960年代，以永久协议的形式对多位业主进行约束。

当时，开发商在远离市中心的地方建造住宅区，为了吸引想要居住在统一社区的买家，开发商利用契约来规定只能在这些地块上建造特定大小或类型的住宅。

 

社区组织依靠契约来对抗Bill 44

Brentwood Park社区靠近Brentwood购物中心和天车站。

据社区组织称，该地区有超过400块地可能有类似的契约，这个组织正在利用这些限制来反对省府的在独立屋地块上增加住房密度的政策。

这些业主以“拯救Brentwood Park”为口号，表示政府的政策代表了“过度干涉”，将“造成社区脱节”和“无节制的密度增加”。

“拯救Brentwood Park”运动去年因Bill 47法案而启动，该法案要求市政当局允许在距离交通枢纽400至800米范围内的独立屋地块上建造小型公寓楼。

正在领导这一抗议活动的居民Edward Pereira说，“这些契约是我们的产权中的资产，既然我们付了钱，我们就不应该为保护它们感到羞愧。”

Pereira在该社区生活了22年,他说：“本拿比市是个例外，多年来一直在增加交通枢纽周边的密度。这里有两条交通线路和四个市中心规划。自2017年以来，已经建了30座高楼，Holden和Gilmore两个轻轨站之间还有另外70座在规划中。这真的是非常激进。”

这一居民组织已经发起请愿，要求豁免Bill 47，并获得了本拿比市议会的支持，但遭到省住房厅长驳回。随后，该团体将注意力转向Bill 44号法案，即“一改多”法案。

Pereira表示，去年冬天该法案一通过，远在各市政府修改分区条例之前，房地产经纪人和开发商就纷纷涌向该社区寻找买家和卖家。

他说：“似乎没有人知道Bill 44，我们是12月1日土地整合人员上门才知道这件事的。”

Pereira补充道：“这个地区竟然也成为人口密度的目标，这让人觉得很不合理。我们对这种僵化的态度感到震惊，本拿比市相对于其他市镇已经做了很多。”

目前，这个居民组织已经在社区各处的草坪上竖起了标语，吸引人们访问他们的网站SaveBrentwoodPark.com，指导居民如何在BC省土地登记处网站上查询某处房产是否有限制性契约，并要求他们登记相关信息。

该组织的目标是建立一个数据库，如果某房产的业主或开发商试图在有契约限制的地块上建造多住户住宅，邻居们就可以采取法律行动。

虽然有人表示“开发商在房屋产权上加上的限制性条款、优先考虑维护社区统一性”的做法现在看起来过时，因为“考虑到更多灵活的住房选项可能会增强社区的活力和包容性”，但Pereira表示，这种说法让不同代人对立起来，虽然社区中仍有一些最初的买家，但问题并不是抱着过去不放，而是将来也会有愿意住在纯独立屋住宅区的新买家，这些人会随着财富代际传承而有能力负担这些房子。

 

全省无法统一清查

本拿比并不是大温唯一在某些独立屋土地产权上有限制性条款的市镇，但BC省有许多不同类型的契约，没有集中统一的系统可以按类型追踪这些契约。

BC省土地产权登记处发言人Janice Fraser表示：“虽然所有建筑计划和契约都存放在土地所有权登记处，但如果不审查每一份文件，就无法确定哪些文件限制了土地的使用。”

要了解每一种情况，需要查阅土地所有权证并阅读扫描文件（这些文件是打字的，有时还包括手写笔记），以了解对建筑高度或建筑面积或允许饲养的宠物数量的限制是否会妨碍在同一地块上增建多栋房屋。

除了在之前的报道中提到的高贵林，Vancouver Sun的调查还发现白石Blackburn 街上的一栋5卧室独立屋的土地契约中也有1958年签订的条款，规定“每个地块上不得建造多于一户家庭或居住单位的房屋”。

素里市规划与发展部代理总经理Ron Gill表示，市府工作人员正在审查各种常见的限制性契约类型，未来将提供更多信息。

 

省府立法解决有难度

BC省住房厅最初在8月14日的回应中表示Bill44不能推翻限制性契约，建议业主就限制性契约寻求法律建议，然后在8月26日发给Vancouver Sun的电子邮件中表示，他们将继续关注这一问题。

Usher表示，省政府有权以与其他类型契约（如曾在西温和Shaughnessy等地区排斥非白人购房者的种族性契约）相同的方式处理这些限制性契约。但由于选举即将到来，这种做法可能会引起一些选民不满。

Usher反问道，“几个月后就要举行选举了，现在剥夺业主的财产权利是个好时机吗？”

UBC财产法教授Douglas Harris表示，他理解省政府对此采取谨慎态度，原因是显而易见的，契约争论双方都可以主张自己的财产权利。

他说：“一些业主可能会说他们购买房产时就是因为这些限制性契约，而其他业主则可能认为这是他们的土地，他们应该可以自由开发。”他补充道，另一种潜在冲突正在形成。

Harris指出，1970年代和1980年代建设的共管独立屋开发项目可能会引发类似的争论。

共管独立屋的土地产权是分契式，其中一些开发项目的附例规定，每个分契地块上只能建造一栋单户住宅。

根据Harris的研究，温哥华岛南部、菲沙河谷（包括阿伯茨福德和奇利瓦克）以及奥肯那根等地存在超过2600个这样的开发项目，共创造了超过4.6万个分契地块。

Harris说：“人们的注意力一直集中在建筑物平面图和制性契约上，但共管独立屋可能会成为更大的问题。”

来源：温房网综合Vancouver Sun