高利率冲击下，房主面临关键选择：续约还是重贷？专家提醒注意这几点

据加国君综合报道：在央行本周三宣布利率决定前夕，加拿大通讯社发表一篇文章，在高利率的冲击下，房主应该如何选择续约还是重新贷款（Refinance）。

由于房屋抵押贷款到期需要续签，许多加拿大房主面临着每月还款额大幅飙升的冲击，这让他们面临着一个关键的选择：续签还是重贷好呢？

LowestRates网的抵押贷款专家兹拉特金（ Leah Zlatkin ）表示：“过去 5 年，加拿大房主习惯于每月支付 2,000 元，现在突然间，他们的月供额将增加到 4,000 元。”

当房主现有房贷合约到期（通常为五年）续签时，贷方会以新的利率更新合同，正如兹拉特金所说，在加拿大央行将关键利率快速提升后，大多数抵押贷款持有人将看到更高的每月还款额。

重贷（Refinance）涉及完全终止当前合同并签署新合同。对于那些希望更换银行以获得更好利率、或者希望获得房屋净值、合并债务的人来说，重贷是一个有用的选择。

重贷还允许借款人延长摊销期限，或全额偿还抵押贷款的时间长度。对于那些钱包较薄的人来说，“你进行重贷是为了在更长的时间内重新摊销，以减轻每月付款，”兹拉特金说。

从长远来看，结果可能是支付更多的总利息，但每月的成本较低，因为还款时间可以延长几年。加拿大央行的研究显示，截至今年 6 月 30 日，近一半加拿大抵押贷款的摊销期限超过 25 年。这一比例从 2020 年夏季的 32% 稳步攀升。

抵押贷款利率飙升至每月还款额几乎无法支付利息部分（或者甚至无法支付利息部分）的借款人，如果他们足够幸运，手头有一些闲置现金，可能会考虑一次性付款。

RBC皇家银行客户策略高级总监尼克·帕鲁奇（Nick Palucci）表示：“大量客户变现了部分储蓄，并将其用于偿还抵押贷款。”那些寻求比现有贷方所提供更好的利率的人可以寻求贷款经纪的帮助。

兹拉特金表示，续约是最典型常见的途径，“只要你能以优惠的利率获得报价”，这就是有意义的。“你的银行会给你最优惠的利率， 但他们不一定会给你市场上最好的利率，”兹拉特金说。

兹拉特金并补充说，讨价还价可能最好留给专业人士。“实际上，贷方与你讨价还价的唯一方式是如果你收到其他银行的更好报价。”

选择重贷再融资的房主应记住，重贷需要重新评估房屋价格，可能会产生法律和评估费用，而在抵押贷款期限结束前这样做会受到处罚。

更重要的是，房主应该意识到，重贷还意味着他们必须通过联邦政府的压力测试，证明如果利率上升两个百分点，他们仍然可以负担得起贷款。

根据联邦住房机构CMHC今年5月份的数据显示，自 2022 年 5 月以来，重贷数量下降了近三分之一。

“与专业的财务规划师坐下来讨论非常重要，他可以收集你所有的资产、你的债务……储蓄、你的收入流、你的资金消耗率，可以帮助你移动外壳以优化你的情况，”WealthInsurance.运营者马克·哈尔彭 (Mark Halpern) 说。

重贷的另一个原因可能只是用户体验。兹拉特金说：“这可能是一些小问题，比如你很难登录，很难看到你的抵押贷款本金剩余多少，很难看到你的余额是多少。”

“也许您没有房屋净值信贷额度HELOC……因为您的贷方不允许您进行房屋净值信贷额度，而您必须使用信用卡， 所以现在你觉得你必须重新贷款。”

对于一些人来说，时间考验又是一个问题，尽管令人担忧的，但重新贷款这个选项可能很诱人。对于那些没有富裕、慷慨父母、或者不愿意给父母负担的房主来说，更商业化的途径可能是唯一可行的途径。

 

惊！加拿大房屋供给短缺是一场彻底的谎言？

各级政府都喊房子短缺，然而数据表明根本不是这样的，实际上多伦多不仅不房子短缺，而且还面临公寓过剩。目前的房价下跌不一定全是高利率的问题，也有房屋供应过剩的问题。

图源：51记者拍摄

小红书网友@Jeremy小何多伦多地产最近发帖说：”长期看人口，中期看土地，短期看政策”是经纪卖房的话术。无数人看好GTA房产的理由，就是未来新移民大量涌入，住房供给短缺，长期看涨。这其实是一场巨大的骗局，多伦多的公寓供给不仅不短缺，而且正在迈向供给过剩的路上。

我们先看供给端，2016年，大多伦多地区全年一共有19800套新公寓交付，有9500套新House交付。而到了2022年，全年共有32000套新公寓交付，房子一共增加了9000套，供给几乎增加了30%，但却只有6300套新house。

小红书网友@Jeremy小何

也就是说公寓供给在大幅增加，但独立屋在减少。

那需求端，究竟来了多少人？

这里有个误区，经常中介看到新闻，今年几十万新PR创新高，就开始画大饼。实际上每年新移民都有40%是团聚移民跟难民，这一类大部分是不需要买或者买不起房的。真正能买房的也就只有经济类移民，比如技术移民，投资移民这这种。

数据显示，2016年经济类移民共有156000人，2022年有241000人，增加了85000人，其中有25%落地GTA，也就21000人。这其中又有多少人landing就有钱马上买房？即使中国人我觉得也到不了30%，还得考虑不少人是一个家庭一起申请移民 ，（夫妻，一家三口）。

但我就勉强算30%来自世界各国的新移民，落地之后都有钱在大多伦多买房。就这样计算，需求端也就增加了6300人，但房屋供给多了9000套房，还不够住吗？

小红书网友@Jeremy小何

多伦多是整个北美所有城市中，在建condo最多的城市，超过纽约，芝加哥，LA。一共238个公寓项目、90000套单元在建，等这些房子都建好，多少新移民都装下了。

事实上，真正住房短缺的只有low rise，6年过去，新house供给反而少了近3200套。新移民从心底想买的也是house，只是无奈太贵了。同时我们要注意移民来源国的变化，7年前中国与印度移民一样多，现在印度是中国移民的四倍，对于东亚移民，我们有住公寓的文化，ok的。

印度人可没有住公寓的习惯，暂时租房没办法，等到了买房时，大部分印度人会选远的low rise。他们一家可能10口人，小公寓根本住不下。

供给过剩，需求端也发生变化，我不看好多伦多的公寓，尤其是新楼盘如雨后春笋 ，投资客占比50%的市中心DT，去年的价格顶点可能未来五年都回不去。所以自住，选择自住属性更高的地区，也许北约克，万锦等是更好的选择。

来源：加国君综合