干货！装修出租屋哪些费用可以抵税？

据温房网综合报道：出租房屋能产生投资收入，当然需要申报收入并缴纳相应的税款。另一方面，维护出租房所支出的费用，比如地税、物业管理费等等，也可以作为运营成本而抵消一些收入，从而降低税款。

对于装修出租房所产生的费用是否能够计入成本，情况比较复杂。 装修的目的，以及建筑的占用情况，会影响到这些费用是否可以抵税。

有位网友Shawn向MoneySense杂志咨询：我有一套复式公寓，之前一直租给别人。等上家租客搬走后，我就把公寓全面翻新以便日后重新租出去。

等我翻新完公寓，有一个买家感兴趣，于是我就把公寓卖了。有人告诉我，由于我的公寓在卖房时不是出租状态，所以不能用装修费抵税。我想争取一下，因为我当初翻修也是为了公寓能以更好的状态再出租。

MoneySense杂志所请教的财税专家就Shaw的问题给出的解答如下，可以给广大房东提供参考。

首先，围绕两个概念：资本支出（capital expenses）和当前支出（current expenses）。

对于出租物业，修理和翻新是有区别的。修理被称为当前支出，这部分支出可以抵税。翻新是资本支出，不能抵税。

根据加拿大税务局（CRA）官网的详细介绍：当前支出通常在短期内重复发生。例如，对木质房屋外墙刷油漆就属于当前支出。

资本支出通常会带来持久的收益。例如，在木质房屋的外墙上安装乙烯墙板属于资本支出。

CRA 为区分当前支出和资本支出提供了指导方针，包括:支出是否提供了持久的收益? 如果是，它更可能是资本支出。

费用是否用于维护或改善物业？如果是改善，那么更有可能是资本支出。

费用是属于房产的一部分还是独立的资产？如果是独立的资产，比如设备，那么更有可能是资本支出。

费用的金额多大? 如果金额高，那么更可能是资本支出。

为了出售房产而进行的翻新费用是否是已付款项？如果是预付，那么更可能是资本支出。

在Shawn的案例中，专家给出分析：

“为改善房产而进行的装修是典型的资本支出。对你来说，由于房子翻修后没有租出去，一些费用，比如房产税、保险、水电费和物业费可能被认为是资本支出，这意味着不能抵税。 ”

其次，专家介绍了另一个概念“软成本”（soft costs）。

“软成本”与建房直接相关的“硬成本”对应。根据 CRA 的说法，软成本是为了使房屋更适合出租而进行改造的费用。这些费用除了刚才提到的物业费等费用，还有律师费或会计费等。

“软成本可以从租金收入中扣除，但只限于赚取的租金。鉴于您的情况，在您装修后房子就没有租出去，所以不算数。你的支出更可能被认为是资本支出，目的是增加您房产的’调整成本基价’（adjusted cost base）并在卖房时减少资本收益。”

最后一组概念是资本收益（capital gain）和营业收入（business income）。

“另一个需要考虑的因素是，如果你翻新并出售了这处房产，你卖房得到的资本收益(只有50%需要缴税)就有可能被视为营业收入。在购买一处房产后不久就将其出售可能被视为转手，由此产生的营业收入需要全部纳税。”

“虽然无法通过租房抵税，但你至少可以在卖房时通过减少资本收益的方式来少交一些税。”

 

厉害！镇屋上市2天以高出叫价40万成交！

位于多伦多Cabbagetown附近一栋维多利亚式镇屋近日挂牌上市48小时之后，就以高出叫价40多万元的价格售出。

图源：51找房，下同

这栋位于220 Ontario Street的房子在5月29日以99万9990元挂牌，5月31日时成交价位141万元。

但这套镇屋其实早在几个月前就已经上市。据51找房的记录，在3月27日至4月5日期间，这套房子的叫价为143万5000元，随后暂停出售。

而在2022年11月21日至2023年1月4日期间，这房子也曾经挂牌上市，价格是152万5000元，但最终未能成功售出，交易终止。

据blogTO报道，这套房子的卖方经纪Bram Goldman表示，“原来这房子完全没做过售前装饰（staging）。” 经过两次挂牌后，他和搭档Adrienne Scott才接手处理。

“所以我们做了一次完整的市场分析，并看了看买家们在这一带正寻找什么样的房子，然后制定了一个计划。”

他们找来了房屋售前装饰公司来重新调整了房子里的细节，包括换了灯具、重新粉刷、换掉了卖家原来所有的家具等。

于是这栋带有3间卧室、两间浴室的房屋完全被“改头换面”。

“这就是房屋装饰的力量，” Goldman说道。

这套房子近期还刚刚重装了浴室和房屋后侧的储存室，以及二楼的瞭望露台。

房屋所处的地点也是它的吸引人之处。这里非常靠近多伦多市中心，周围还有许多餐馆、购物商场和游乐公园。

来源：温房网、51找房综合