惨！女房东坐拥13套房，却被迫借私贷，百万投资房月月赔钱！

据凤凰加拿大综合报道：从去年开始的利率连涨不仅影响到很多家庭的房贷月供款，现在还让大批楼花买家欲哭无泪。在楼花建成交房的时候，有人面临无法贷到需要的抵押贷款，有的则要面对即便出租每月也要倒贴现金的窘态。

由于楼花通常有2-6年的投资期，这意味着公寓投资者在多年前的投资计划已经不符合现实。

投资楼花，亏了

去年，加拿大最大城市多伦多，超过一半购买楼花用于出租的投资者出现了亏损，14%的投资者每月亏损1000元或更多，三分之一的投资者至少亏损400元。

房贷经纪人Ron Butler在推特上发文说，“一天之内两个GTA出租负现金流的事例让我有点震惊。两套房都是新房，这才是问题的核心。”

第一个例子是一套高层公寓单元，女房主在6年前买下楼花用于出租，现在要交房了，需要申请贷款。

这个业主已经拥有13个出租单位，她是一个聪明勤奋的人，爱上了GTA出租房地产，并在这方面做得非常好。

直到最近，即使浮动抵押贷款利率上升和一些还款增加，她的现金流都是积极的，她看到所有的房产都有很大的增值。这个公寓是以38.4万买的，现在可能价值53.5万元，但最大的问题是抵押贷款规定变了。

6年前，同时拥有许多单元的情况，银行抵押贷款是可行的，现在不是了。女房主现在不得不借私贷，利率高达9.25%，还要+2%的费用。每月负现金流为$680。

许多人建议她直接卖房，但是由于税务上的处罚政策，她必须持有这套房。

私人借贷率已经飙升72%

最近的一份报告指出，更多加拿大人正在从私人贷款处借款，并持有更长时间，这都给房地产市场带来风险。一些贷款经纪认为，这种趋势可能会导致严重的后果，包括引发一波违约潮，因为借贷者难以应对升高的利息和开支。

据Toronto Star报道，这份安省金融服务规管机构（FSRA）发布的报告显示，在安省，私人借贷率已经飙升72%，从2019年的130亿元涨到2021年的224亿元。

“这是个巨大的数字，”Butler Mortgages的经济Ron Butler表示。“它将影响有多少房屋贷款要违约。”

现在安省有将近20%的贷款是通过私人借款机构，Mortgage Broker Store的主席Ron Alphonso表示。这些人当中，他预计违约率会达到5%至10%。违约指的是当屋主无力偿还月供的时候。

第二个例子是一位成功的商人，他在2年多前买下Oakville镇北边的城市屋楼花，价格是121万元，计划用于出租。按照两年前的按揭利率来估算，出租收入可以平衡或者带来一小笔正现金流。

但是，在目前市场环境下，即便是租金也涨了，这套城市屋带来的也是每月1440元的负现金流。这意味着商人即便顺利出租这套房，每个月也要倒贴近$1500来供这套房。

城市屋的估价与购买时基本相同，根本没涨。好在这位商人的年收入非常高，有$30万，所以他还可以拿到贷款不用借私贷。

他对损失并不满意，这是他唯一的出租房，但房主表示还可以坚持！他的自住房还有两年的低固定利率，他相信最终利率会下降，房屋价值和租金会上升。；

这位房贷专家感叹，这可能都还不是最糟的例子，这以后还不知道会有多少这种故事。

最新的市场预估，由于加拿大第一季度经济增长率超出预期，加拿大央行在6月份及之后几个月可能加息的机率越来越大，市场似乎越来越险，大家的房贷还能扛得住吗？

 

楼花买家纷纷爆惨！有人投资13套房借高利率私贷！

从去年开始的利率连涨不仅影响到很多家庭的房贷月供款，现在还让大批楼花买家欲哭无泪。

在楼花建成交房的时候，有人面临无法贷到需要的抵押贷款，有的则要面对即便出租每月也要倒贴巨额现金。

由于楼花通常有2-6年的投资期，这意味着公寓投资者在多年前的投资计划数字已经不符合现实。

多伦多一名房贷专家Ron Butler 5月31日在社交媒体上分享了2个悲惨的例子。

他写道，“一天内 2 个负现金流的大多伦多房主的投资出租房的遭遇让我震惊。这两名房主都是买的楼花，这才是问题关键所在。当人们购买楼花时，通常要 2 年（低层）到 6 年（高层）才会交付，然而这么长的时间内很多事情可能发生。”

第一个真实案例：

这是一名成功女房主A的投资故事。大约6年前，这名房主A买了一套高层公寓的楼花作为投资出租单元。

这位女房主是一个聪明勤奋的人，因为看到无限潜力，她爱上了在大多伦多地区买房出租，并且做得非常好。目前她已经拥有13套出租房，可以说在买房出租方面是一位很资深的业主了。

之前，A的现金流一直是正的，并且所有房产的价值都大幅增加。但是，最近情况发生了翻天覆地的变化。随着浮动利率的上升以及这些投资房中月供的增加，她的贷款和现金流出现了问题。

虽然这套楼花价值已经大涨，她6年前以 $38.4万的价格买的，现在可能价值 $53.5万，但最大的问题是抵押贷款。

6 年前，许多单元的银行出租住宅抵押贷款是可行的，现在不是了。A现在不得不借私贷，利率高达 9.25%，还要+2%的费用。每月负现金流为 $680。

有人建议她不如卖掉这套房，但考虑到税的原因，她需要持有该房产一年卖掉才符合逻辑。

第二个真实案例：

这是一名年收入很高的成功商人B的故事。他在 2 年前以 $121 万的价格在奥克维尔（Oakville）北部购买了一套镇屋楼花并计划出租。

根据 2 年前的抵押贷款利率计算，这套房子会有少量的正现金流或收支打平。不过现在坏消息来了。

由于利率高企，即便现在租金飙升，每月也会出现 $1440 的负现金流。这意味着B即便顺利出租这套房，每个月也要倒贴近$1500 来供这套房。

而且，这套房子现在的估值根本没有涨。 

好在这位商人的年收入非常高，有$30万，所以他还可以拿到贷款不用借私贷。

虽然B对每个月要贴钱很不爽，但他表示还能应付，这是他唯一的出租房。他自己住的房子很幸运在 2 年内都是低的固定利率，而且他相信最终利率会下降，房价和租金都会上涨。

这位房贷专家感叹，这可能都还不是最糟的例子，这以后还不知道会有多少这种故事。其实，多伦多投资买房的出现亏损已经不稀奇，关键在于房主是否在这两年能撑住。

超级生活前几天报道过一半公寓投资者在亏钱，而且专家预计以后更惨。

周一发布的一份《大多伦多2023年公寓投资报告》（2023 GTA Condo Investment Report）警告说，这种情况可能危及新公寓楼花的需求情况，并加剧该地区住房危机。

投资房子的开支除了房贷，还有地税、管理费以及其他杂费，即便租金在涨，但也很难用抵消所有费用。更严峻的现实是，加拿大加息可能还没有结束。

加拿大统计局今天公布第一季度GDP增长3.1%，非常强劲的数字，并大幅优于预期，加拿大央行加息的可能性也大幅上升，市场现在认为，下周6月7日加息的可能性为 40%，而到 9 月再次加息的可能性为 100%。

看起来房主就面临2个选择：1，咬牙挺住，2，血亏卖掉老实交税。你们会选哪个？

来源：凤凰加拿大综合