BC省房地产销量大跌50%!为什么很多人却在期待经济衰退来临?

据加拿大地产周刊综合报道:随着央行准备在周三宣布预计将连续第八次加息,人们越来越担心此举可能引发加拿大的经济衰退。预期的25个基点的增长将使隔夜贷款利率达到4.5%,这是自2007年以来未见的水平。

在全国为潜在的经济后果做准备时,BC房地产协会(BCREA)发布了一份新的市场情报报告《衰退和BC住房市场指南》(A Guide to Recessions and the BC Housing Market),就BC省的住房市场如何受到过去衰退的影响提供了深入见解。

BCREA的首席经济学家Brendon Ogmundson探讨了BC省住房市场在2023年可能出现的经济衰退中的表现。

Omgundson指出,自1980年以来,加拿大已经发生了四次经济衰退,包括最近一次由新冠引起的衰退。除了由COVID-19引起的史无前例的短暂衰退外,典型的加拿大衰退通常持续8至25个月,其特点是实际GDP下降约4%,失业率大幅上升4.5%。

报告引用了1981-1982年经济衰退的历史记录,显示BC省的经济收缩了6.4%,失业率大幅上升了近10个百分点。这次衰退被认为是BC省有史以来最严重的经济衰退。

在2020年新冠引起的经济衰退期间,有几个月的经济萎缩超过10%。

相比之下,1990-1992年的经济衰退,实际GDP略有增长,但失业率上升到近11%。

2008-2009年的金融危机和经济衰退中,BC省的经济在2008年11月达到顶峰,在接下来的12个月中收缩了3.7%,失业率上升了4个百分点以上。

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衰退如何影响BC省的住房市场

该报告解释说,房地产的销售活动对利率很敏感,通常在经济衰退正式开始前几个月就开始下降。

Omgundson举了1990年经济衰退的例子;销量在经济衰退开始前四个月达到顶峰,在经济衰退正式开始时已经达到低点。

在2008年的经济衰退中,销量在正式开始前15个月达到顶峰,在经济衰退开始时也同样达到了低点。

在1980-1982年的双底衰退中,销售活动的波动是近期衰退中最极端的。

2020年大流行引起的经济衰退是独特的,与其他经济衰退相比,在经历了经济衰退后的大幅繁荣之前,销售额下降较少。

报告指出,总的来说,BC省的房屋销量对经济衰退的反应有一定的差异;从历史上看,销售量比经济衰退前的峰值下降了50%至70%,并在这一水平上保持了至少一年才逐渐恢复。

目前,Omgundson说,住房市场与过去经济衰退开始前的模式一致,销售量从2022年初的历史高点下降了约50%,并保持在比历史平均水平低25%至30%的水平。

报告强调,在经济衰退前的几个月,房价往往遵循与销量类似的趋势。

在1981-1982年的经济衰退期间,价格在1981年经济衰退正式开始后下降了近两年;这是在价格大幅升值的时期之后。

在1990-1992年和2008-2009年的经济衰退中,价格相对稳定了一到两年才开始回升。

相比之下,在新冠发生后,价格在2020年5月触底,仅比2月的水平低4%,然后经历了大幅上涨。

到2021年3月,价格比大流行前的水平高24%,并在2022年初达到高峰,比新冠前的水平高46%。此后,价格从高峰水平下降,与货币紧缩的开始相吻合。

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复苏需要利率下降

BCREA的模型表明,如果利率保持在目前的路径上,住房市场活动将保持在远远低于历史平均的水平。

同样,该协会的经济学家根据他们的模型,预计未来几个月的价格可能会下降。然而,值得注意的是,过去在利率收紧后,价格遵循不同的模式。

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“……如果加拿大经济在今年陷入衰退,那么它发生的时间将正好是BC省的住房市场已经处于低点的时候,”报告指出。

经济学家强调,住房市场有引领商业周期的历史。如果这种模式成立,他们预测住房市场可能在经济衰退开始的同时开始复苏。

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“我们从历史上知道,在经济衰退开始后的一年里,房屋销售出现了强劲的复苏,因为经济得到了恢复,利率下降的影响释放了需求。”作者补充说:”重要的是,任何复苏的前提是债券收益率和固定抵押贷款利率持续下降, 2023年预计加拿大银行将放宽货币政策。

“虽然住房市场和经济在明年可能会经历暂时的低迷,但未来将不缺乏对住房的需求。”

来源:加拿大地产周刊综合

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