CRA严打炒房! 11年前卖房如今竟要补交巨额税款! 还被告上法庭

据加新网综合报道:为了减少市场上的投机需求,帮助冷却房价增长,从2023年1月1日开始,加拿大新的反炒房政策即将生效。新的政策规定,如果屋主拥有房屋的时间少于12个月,那么屋主将不允许使用主要住宅豁免权,来规避卖房时的收益,卖房取得的收入将作为商业收入,100%纳税。除非有特殊情况,比方说死亡、残疾、离职和工作搬迁。

虽说这项政策还有一个多月才要实施,但是加拿大税务局(CRA)已经等不及了,正在通过走法律途径,揪出那些被认为是“炒房”的案例

在最近的一个案例中,就有一位安省的屋主中招。这名屋主在10多年前涉嫌炒房,如今被CRA给盯上了。

这名屋主是多伦多一名教师,在2011年、2015年和2016年这三年时间里,出售了4套房屋,因此这三年的年度报税被CRA重新评估。

这其中最有争议的,是2011年她在多伦多出售的一套房屋,CRA不仅认为屋主需要为卖房收益交税,还要对屋主的严重疏忽进行处罚

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这名屋主在法庭上解释称,从2010年到2014年,她与她现在的前夫经历了“动荡的关系”。她说这导致了断断续续的同居关系,两人最终在2015年分居并离婚。

屋主作证说,在2010年和2011年期间,她经常住在这套有争议的房子里,把房子当作是“躲避与她前夫激烈虐待关系的避难所”。所以她认为这套房子可以算是她的主要住所,于是当她在2011年卖掉它时,应该被免于征收资本利得税。

然而CRA对此却并不同意,CRA认为这套房产的购买以及处置方式是有“贸易性质”的,因此在出售时,应该被列为100%的应税商业收入

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CRA认为,纳税人从未将她的主要地址、雇主T4地址或其他邮寄地址改为这套房屋,因此CRA的立场是,屋主在相对较短的时间内完全重建这套房产后转卖,也就是所谓的“炒房”,以获得巨额利润。

法院研究了这起案件后,将对4个问题进行裁决:

1. 房屋的出售算不算贸易性质?

2. 如果房屋是资本财产,它是否是纳税人的主要住所,从而使收益免税?

3. 屋主在2011年的报税申报表上是否有虚假的描述,允许CRA重新超过常规的3年复审?

4. 纳税人在提交2011年的报税表时是否有严重的疏忽,从而要受到处罚?

在经过分析案件的事实情况后法官认为,屋主的行为几乎不符合通常“炒房”的模式。屋主是一名教师,而不是地产经纪,而且她有其他情况可以解释为什么要频繁卖房。

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在CRA的审计和档案记录中,已经记录清晰了关于这座房屋的买入和卖出。

最后,法官认为,综合各方面的情况,都让他们得出了这样的一个结论:这套房屋是作为资本财产获得的,而不是为了炒房

一旦法官确定该房屋是资本财产,下一个问题便是它是否可以被视为她当时的主要住所。法官注意到,这套房产从未被定期占用,而且除了强制性的水电费之外,并没有办法从其他额外证据中看出屋主地址的变化。

所以法官认为,这套房屋并不是屋主的主要住所,她需要为收益纳税

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由于屋主缺乏“细节和材料来合理地表明她的申报情况可能是正确的”,因此,CRA有权重开和重新评估2011年的税收,甚至可以超过正常的重新评估期。

最后,法官谈到了严重疏忽的问题,并得出结论认为,纳税人在申报时有她自己的立场,认为房屋就是她的主要住所,所以这不应该被认为是严重疏忽

所以最终,屋主这场和CRA的官司只能说打赢了一半,虽然说不用为了严重疏忽而交罚款,但是房子在10年前交易所获得的利润,如今还是要补交高额的税款。

 

加息恐引爆违约潮!加拿大银行都怕了!

加拿大央行连续不断加息,让几家主要贷款业务的银行都紧张了。借抵押贷款的房主们,可能无法跟上利率快速上升,也可能因触发利率而月供暴增,贷主们怕引起违约潮

现在,加拿大的银行纷纷试图通过延长抵押贷款分期偿还,以及在某些情况下将未付金额加到贷款本金上来减轻房主负担。不过,专家就警告,这些工具可以在短期内避免违约期限,但可能会带来长期的后果:越还债越多!

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据财经邮报报道,在将隔夜利率从年初的接近零提高到 3.75% 之后,加拿大银行本周表示,大约 50% 的浮动利率、固定还款抵押贷款的借款人已经达到了触发利率。

在这种情况下,设定的每月还款额仅包括利息,而还款并未支付入本金。据央行称,有近 13% 的加拿大抵押贷款受到影响。

联邦法规规定抵押贷款必须分期偿还。这意味着借款人必须偿还本金,但一旦达到触发利率阈值(trigger-rate),贷方有三种选择:

    1. 提高每月还款额
    2. 要求一次性预付抵押贷款(lump-sum pre-payment),
    3. 允许借款人根据银行和房贷保险公司制定的规则,在一段时间内负摊销(negative amortization)或反向摊销(reverse amortization)。

前两个大家可能还比较熟悉,第三个负摊销或反向摊销可能很少听说。

当抵押贷款还款额不足以支付到期利息时,就会出现负摊销或反向摊销,超出的部分将添加到所欠贷款的本金中,也就是说本金反而更多了。这一操作可能会使房主在续房贷时有更多的未偿余额。

卡尔加里 True North Mortgage 的首席执行官Dan Eisner表示:“每家银行选择的处理方式都略有不同,”他指出,延长还款期是解决触发利率问题的一种方式。

“如果借款人举手声称他们面临财务困难,作为贷方,我们可以延长他们的摊销期以降低还款额。”

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另一位行业观察人士表示,尽管目前还没有公开数据,但方法中包含反向摊销是“合理的”。但这可能会增加贷方和借款人双方风险,因为贷款余额实际上在增长,并且在房地产价值下降的时候可能是一个特别令人担忧的发展。

TD银行(Toronto-Dominion Bank)在其网站上表示,利率上升可能会使客户处于“未付利息却增加抵押贷款欠款”的境地。不过,根据该网站,借款人最终将不得不调整还款额、进行预付款或转换为固定利率抵押贷款。

当借款人无法继续支付抵押贷款的本金和利息时,就会引发违约风险。

但行业观察人士表示,加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 和 Sagen(前身为 Genworth Canada)等抵押贷款保险公司允许银行迅速采取行动未经客户同意,根据需要与个别客户商洽。

前两天,TD和CIBC银行都纷纷采取了行动,允许借款人将利息成本转移到抵押贷款的本金上,以帮助他们应对利率飙升的影响。

来源:加新网、超级生活综合

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