注意！加拿大房贷压力测试利率已超6%！政府要改规则了！

在加息环境下，由于借贷成本飙升，全国房地产市场开始降温，加拿大银行业监管机构表示，将可能在今年年底之前调整房贷压力测试的标准。金融机构监管局(OSFI)称，虽然对目前的规定表示满意，但可能在12月中旬公布年度压力测试之前，重新审议这些规定。

据Globe and Mail报道，OSFI副主管Ben Gully对记者说：“如果情况变化，我们会更频繁作出调整，而不是每年一次。”“我们正在持续审查这些措施的适用性，如果条件允许，我们就会去处理。”

OSFI于自去年6月加强了房贷压力测试。此后，全国住房市场和房贷条件已经发生了显著变化。监管机构必须解决其规定在当前环境下是否仍然有效。

OSFI的规定适用于不需要购买房贷保险的借款人，即借款人支付的首付款达到购房价格的20%或更高。监管机构要求这些借款人证明他们能够以5.25%的利率支付房贷，或者能够按房贷合同利率高200个基点的利率支付，以较高的利率为准。

但是现在，随着加拿大央行(Bank of Canada)开始一轮激进的加息，固定房贷利率正在迅速上升，可能很快就会超过OSFI设定的5.25%的最低合格利率。

据房贷经纪人称，目前，五年期固定利率贷款的平均利率为4.19%。远高于1月份约2.69%的平均水平。

这意味着，如果借款人想要4.19%的固定利率贷款，必须证明他们能够以6.19%（合同利率加2%）的利率支付贷款，这已经高于5.25%的压力测试下限。

随着贷款利率继续攀升，压力测试将变得更加困难。

这将促使更多的借款人选择浮动贷款利率，以及非银行抵押贷款，他们的利率通常高于特许银行的利率。

房贷经纪公司的数据显示，借款人已经开始寻求浮动利率，目前约为2.4%。Mortgage Outlet联合创始人Elan Weintraub表示：“在浮动利率下获得更多资金是一种新现象，因为最近固定利率迅速上升。”

借款人还转向信托公司和私人贷款投资公司等另类贷款机构，这些机构不需要遵守联邦银行业的规定。

加拿大抵押贷款公司(Mortgages of Canada)首席执行长布鲁克斯(Samantha Brookes)说，她的客户现在纷纷转向其他贷款机构。

如今，她的绝大多数客户都是从另类贷款机构贷款的，而今年年初，她的客户群中约有一半是这样的。她说：“过去几周，我们看到了巨大的增长。”

房贷压力测试于2016-2017年住房市场繁荣时期首次推出，目的是确保在利率上升的情况下，购房者有能力支付贷款，同时也为多伦多和温哥华狂热的市场降温。它属于OSFI的住宅贷款规则，也被称为B-20。

当被问到压力测试是否还适合当前的加息环境时，Gully表示：“我们对B-20设置的预期，我们所做的监督工作，以及我们监管的机构采取的行动，使我们维持金融体系的弹性。”

压力测试也适用于需要保险或者首付款低于20%的借款人，但这部分由财政部专门监管。通常情况下，OSFI和财务部门会在压力测试中协同工作。

 

CIBC警告：加息不会持续打压房价！

据dailyhive报道：有人认为，高利率将解决加拿大的住房负担能力问题。理由是：继续提高利率，买家的需求就会减少，结果价格就会下跌，住房就会变得更容易负担。

当前的房市，也似乎真的在向这个方向发展。加拿大的住房市场正在对央行今年的两次加息做出反应，多伦多和温哥华等主要城市的住房销售已经下降，表明需求开始减弱，房价开始下跌。

但是，加拿大的主要银行之一CIBC却不这么认为。

本周三（5月11日），CIBC发布公告说，大家应该降低利率上升对加拿大房地产市场产生真正的持久影响的预期。

说简单点就是，利率上升对房市的影响，可能没大家预想的那么持久。

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在公告中，CIBC表示，加拿大央行迄今为止的加息，以及预计年底前的进一步加息，只会在短时间内缓解房市的火热“症状”。

相反，CIBC的经济学家将住房供应问题，视为房市压倒性的结构性问题。

公告中写道：“事实上，如果以历史为指导，未来的放缓可能会家具市场供需不匹配。”

“经过多年使用需求工具来解决供应问题后，各级政府终于认识到，随着时间的推移，如果没有足够的供应政策，住房负担能力危机将会恶化。”

分析师断言，由于目前的方法和估算，都是基于不准确的假设，过于简单化，因此，住房需求被严重低估。

政府低估需求的原因包括：2021年的“家庭组建项目”是基于2016年的数据，低估了自2016年以来的移民和非永久居民数量；过期的非永久居民签证不计入居民或家庭；未充分考虑个人的通常居住地；低估了新移民和非永久居民的户头率（家庭数量与成人人口的比率）。

“当谈到住房市场的不匹配时，衡量住房需求的变量就是家庭组建（新增的家庭数量）。我们假设这个数字的测量是准确的，且是不变的。毕竟，市政当局在决定土地释放和建筑许可时，会严重依赖这些数字。”

“但是，组建家庭的数量不能准确。它们是由CMHC通过使用户头率，估算出来的。然而，大量信息在转化过程中丢失，导致严重低估了加拿大的实际家庭数量，从而导致低估了住房需求。如果需求被低估，那么市政当局为满足需求而释放的供应量当然会不足。

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政府低估50万个家庭的住房需求

那么到底低估了多少家庭呢？CIBC的经济学家说：“我们保守地，有根据地猜测是，这个数字接近50万个家庭。”

他们解释说：“也就是说，通常用来估计市场需求的官方住户数字，低估了大约50万个家庭的实际住房需求。”

自然地，CIBC提出的解决方案是吸引市政府允许建造更多的住房，提高供应。但该银行也质疑加拿大建造所需住房的能力，因为建筑业劳动力严重短缺，而大型基础设施项目对同样有限的劳动力资源的激烈竞争，加剧了这种情况。

尽管加拿大在2021年的移民人数达到创纪录的40多万人，但这些新居民中几乎没有人从事建筑业。

该公告补充说：“显然，想要解决住房供应问题，是需要移民出力的。此外，旨在培训年轻加拿大人从事技术行业的政策，将有助于缓解劳动力短缺。”它还指出，现在建造低层和高层住房所需的时间是20年前的两倍。

此外，劳动力、材料和交通成本的上涨都家具了住房负担能力问题。

来源：环球邮报、dailyhive、加国无忧