加拿大屋主小心!3月或加息!百万房子每年要多还超$8000!

加拿大央行将从3月2日起加息已经没有悬念,经济学家预测央行将开启一个快速的加息周期,央行可能加息7次,每次加25个基点。到2023年的某个时候,加拿大人的借贷成本可能回到、甚至超过疫情之前的水平。

届时,对于一个普通的百万元房子来说,屋主如果选择了浮动利率则每年要多支付$8324元的利息,当然那些选择了固定利率的屋主暂时不会受此影响。

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The Globe and Mail报道,央行官员此前曾表示,可能需要采取强有力的行动来降低加拿大通胀预期。

但这并不意味着行长Tiff Macklem 和他的团队正准备像1980年代初期那样为控制不断上升的通货膨胀将利率大幅提高至两位数。

Desjardins公司宏观策略主管Royce Mendes 表示,我们现在谈论的不是用高达18%的利率来给经济降温。

如果我们回顾2017年和2018年的上一个加息期,可以认识到当利率达到1.75%时,我们能够在房地产市场和耐用品市场看到明显的降温迹象,更高的利率肯定会造成负面影响。

就大多数加拿大人的利率而言,当银行的基准利率为1.75%时,商业银行给出的最优惠浮动利率为3.95%。而目前最优惠利率(prime rate)为2.45%。

一些追踪市场利率预期的金融工具预计,今年央行将加息7个25个基点,即基准利率会从2020年3月延续至今的0.25%猛升到2%。

这个水平将高于自2008-09年大衰退以来的利率,但仍低于历史标准。市场定价还暗示,本轮加息周期的“最终利率”约为2.25%。

根据多伦多地产局公布的1月平均房价为$1,242,793加元,以购买一个普通的100万元的公寓计算,目前浮动贷款优惠利率为1.55%,首付$20万,贷款$80万,则每月还款额为$3216.44元。

如果央行到明年加息1.75%,则每月还款额为$3910.18元,在每月还款额不变的情况下,现有屋主每月需要多支付贷款利息$693.74元,一年下来就要多支付$8324.88元。而那些新办理贷款的屋主则每月还款额比现在大幅增加。

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图源:TD贷款计算器

对于那些想买$200万独立屋的人来说,贷款压力可想而知,即便以目前的3年期固定利率2.99%来计算,每月还款也要$7563元,加息后则每月需还款$9070元。

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央行预计,通胀率将在今年年中之前保持在接近5%的水平,然后在下半年随着与疫情相关的供应链问题减少,开始迅速下降。但如果这种情况未发生,央行可能不得不加快加息步伐。

央行行长Tiff Macklem 已表示,可能采取分阶段行动,实施几次加息,然后暂停行动以评估这些变化对经济的影响。

不过也有经济学家认为,央行加息超过100个基点,不会看到对经济的太大影响,一旦加息到1.5%时就需要密切关注房地产市场和零售销售情况,比如与装修有关的建筑材料、园艺设备等。

Capital Economics经济学家Stephen Brown说,因为加拿大经济对上涨的借贷成本特别敏感,国内生产总值中很大部分与住房市场相关。

加拿大皇家银行(RBC)预计央行今年将加息4次,明年加息两次,届时央行的基准利率将回升至疫情前的1.75%。

此前有人猜测央行可能会在3月2日首次即加息0.5%、而不是通常预期的0.25%,但也有人不认同。但无论如何央行加息已箭在弦上,剩下的就是加多少、加多久的问题。

 

BMO专家:加拿大根本不缺房!3月或加息!

据多伦多生活综合报道:疫情期间,加拿大房价暴涨,住房负担能力恶化。各大主流机构解释说,房价暴涨是由供需问题导致的,加拿大房源供应严重不足。

然而,BMO银行高级经济学家罗伯特·卡维奇近期提取了历史数据,发现加拿大的住房增长速度实际上是快于人口增速的。

数据显示,在2016年到2021年期间,加拿大人口增长了5.2%,但住房总量增加了5.7%。

在过去1年,多伦多是加拿大房价上涨最快的城市,平均房价反超温哥华,第一次成为加拿大房价最高的城市。

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但即便如此,“安大略省在2016-2021年期间,总人口增长了5.8%。但私人住宅数量增长了6.2%。”

安大略省的人口激增,但住房建设的速度更快。也就是说,从2016年至今,加拿大人均住房量其实是提高的。供需关系不仅没有失衡,甚至应该向买家倾斜。

卡维奇强调说,这种情况不是最近才出现的。实际上,从2001年至今的二十多年时间里,加拿大住房增加速度一直都超过人口增速,人均住房数量一直在稳步上升。

卡维奇也承认,确实存在着长期的供应问题,但供应问题能推高房价上涨的程度被严重夸大。

他认为,房价上涨的主要驱动力是投机过度所导致。人均住房数量在增加,但很多人却感觉房市越来越紧张,因为很多买家不是自住而是投资或者投机。

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BMO的数据显示,加拿大央行过度宽松的政策导致需求过剩,低利率推动了数十亿加元的超额房屋交易,创造了比平时更多的需求。

而一旦加央行加息,将对部分房奴造成毁灭性打击。届时随着利率升高,房屋需求下降,库存不足的问题将很快得到解决。

疫情期间,加拿大房价暴涨,住房负担能力恶化。各大主流机构解释说,房价暴涨是由供需问题导致的,加拿大房源供应严重不足。

然而,BMO银行高级经济学家罗伯特·卡维奇近期提取了历史数据,发现加拿大的住房增长速度实际上是快于人口增速的。

数据显示,在2016年到2021年期间,加拿大人口增长了5.2%,但住房总量增加了5.7%。

在过去1年,多伦多是加拿大房价上涨最快的城市,平均房价反超温哥华,第一次成为加拿大房价最高的城市。

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但即便如此,“安大略省在2016-2021年期间,总人口增长了5.8%。但私人住宅数量增长了6.2%。”

安大略省的人口激增,但住房建设的速度更快。也就是说,从2016年至今,加拿大人均住房量其实是提高的。供需关系不仅没有失衡,甚至应该向买家倾斜。

卡维奇强调说,这种情况不是最近才出现的。实际上,从2001年至今的二十多年时间里,加拿大住房增加速度一直都超过人口增速,人均住房数量一直在稳步上升。

卡维奇也承认,确实存在着长期的供应问题,但供应问题能推高房价上涨的程度被严重夸大。

他认为,房价上涨的主要驱动力是投机过度所导致。人均住房数量在增加,但很多人却感觉房市越来越紧张,因为很多买家不是自住而是投资或者投机。

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BMO的数据显示,加拿大央行过度宽松的政策导致需求过剩,低利率推动了数十亿加元的超额房屋交易,创造了比平时更多的需求。

而一旦加央行加息,将对部分房奴造成毁灭性打击。届时随着利率升高,房屋需求下降,库存不足的问题将很快得到解决。

来源:The Globe and mail、加国无忧综合

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