惨! 加拿大家庭收入超三成用来还贷款! 房屋可负担性恶化 温哥华全国最差!

据加拿大地产周刊综合报道:加拿大银行表示,加拿大的住房负担能力在过去一年迅速恶化,可负担能力已达到13年以来的最差水平,加拿大人需要花费超过37%的收入来偿还抵押贷款。低利率没有帮助提高负担能力,而是让房价和收入差距越来越大

RBC的报告也显示,加拿大房屋可负担性恶化,未来房屋持有成本将继续增加。卑诗的房屋不可负担问题也越来越严重,整体市场房屋估价上涨,一些较小的社区和郊区在过去一年中涨幅达到40%或更多。

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房屋可负担性13年来最差,家庭超三成收入用来还贷款

加拿大央行(BoC)去年第三季度的房屋可负担能力指数(HAI)显示,低利率并没有帮助增加房屋可负担性,反而让房价和收入的差距越来越大。加拿大住房可负担能力已经是经济大萧条已来的最差程度。

住房负担能力指数是加拿大央行的官方负担能力指标,它衡量的是负担房屋成本需要的可支配收入比例。指数的上升,意味着人们需要将更多的收入用于偿还房屋抵押贷款,意味着负担能力正在下降。而当该指数下降时,人们在住房成本上的支出就减少了,意味着可负担性正在提高。

加拿大的住房负担能力在过去一年迅速恶化。2021年第三季度,加拿大的房屋贷款支出占可支配收入的37.1%,同比增长5.2%,也是自2008年以来的最高比率。

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不同的是,2008年当时的房价比现在低58%,利率比现在高5个百分点。进一步的利率降低对帮助增加可负担能力的作用有限,而越来越多的人则不得不面对高通胀带来的压力。

去年第二季度的房屋可负担能力指数也达到36.3%,第一季度为34.7%。换句话说,去年开始,全国家庭平均都需要超过三分之一的收入来支付房屋抵押贷款。

不仅是在多伦多或温哥华,而在全国范围内。这也是十多年来,家庭为了支付抵押贷款需要花费的最大的可支配收入额度。

疫情刚开始时,利息成本降低,家庭可以更便宜地为债务融资,这也大大提高了家庭的房屋负担能力,房屋可负担能力指数下跌至30%,比现在低7个百分点。

不过,这也增加了房屋需求,进而推高房价。可负担能力指数又迅速恶化,在一年的时间里,加拿大的房屋可负担性从10年来的最可负担又变到最不可负担

传统上,人们认为低利率下房价更实惠,更便宜的借贷成本意味着付款更少,低利率的最大好处是降低债务负担。然而,降低利率也是央行用来刺激需求的机制,需求增加通常也会推高价格。

如果低利率的时间太长,低利率为提高可负担能力带来的好处会被更高的房价所抵消。未来利率的变化将继续影响房屋可负担性。

 

加拿大房屋可负担性恶化,未来房屋持有成本继续增加

之前加拿大皇家银行(RBC Economics)的报告也指出,2021年第三季度,加拿大的房屋负担能力已经恶化到31年来的最差水平

RBC的房屋负担能力衡量是维持房屋所需成本占税前家庭收入中位数的比例,成本包括抵押贷款、地税和水电费等。这个比例越高,也就是说家庭收入中越多部分被拿来维持房屋,居民的可负担能力就越差。

2021年第三季度,加拿大房屋综合持有成本占家庭收入中位数的47.5%,环比增长了2个百分点,与一年前相比增长了近6个百分点。

独立屋房屋持有成本占家庭收入中位数的52.1%,公寓相对可负担一些,房屋持有成本占家庭收入中位数的33.8%。

RBC经济学家Robert Hogue指出,2021年第二季度RBC房屋负担能力指标也上涨了2.7%,完全抵消了疫情初期时房屋负担能力的改善。

自1985年以来,加拿大房屋负担能力指标平均在40%-41%左右,目前的数据已经超过长期均值40.6%。

全国房屋负担能力最差的地方就是温哥华,第三季度温哥华的房屋负担能力指标比上一季度增加了0.9个百分点,达到64.3%。

多伦多紧随其后,第三季度指标也上升到61.9%,比第二季度上升2.7个百分点,这是RBC跟踪的所有地产市场中负担能力恶化最显著的地区。

Hogue指出,对房屋供应的需求从未如此之大,这一点从2020年开始变得很明显。以前很少或从未出现过房屋价格战的地方也出现了价格战,而在常见价格战的地方,战争则愈演愈烈。

在需求和供应恢复平衡之前,房屋价格将继续上涨。预计在未来一段时间内,房屋拥有成本将继续快速上升。

 

卑诗房屋估价大幅上涨,对首次购房者造成打击

卑诗的房屋不可负担问题也越来越严重。卑诗估价局(BC Assessment)今年年初发布的数据显示,整体市场估价上涨,独立屋房价上涨16%。这对想要进入房市的人来说又是一个打击。

温哥华地产经纪Kate MacPhail表示,房屋估价的显著增长对一些首次购房者来说打击是毁灭性的,疫情以不成比例的速度推动了市场。

受疫情影响,人们希望寻找面积更大、更宽敞的房屋,拥有公寓的人希望搬进城市屋或独立屋,但公寓的涨幅并没有独立屋那么多。为了寻找大面积房屋,很多人离开温市中心,到郊区相对更可负担的地方购房。

新的估价数据显示,一些较小的社区和郊区在过去一年中涨幅最大,达到40%或更多。

卑诗估价局估价员Bryan Murao表示,低陆平原估价涨幅最突出的是菲沙河谷东面地区,如奇利瓦克独立屋估价上涨40%,阿伯斯福特上涨39%,兰里上涨38%,温哥华独立屋估价上涨16%,均价接近200万元。

Bryan Murao指出,省地产市场保持活跃,预期2022年房屋估价会继续上升,不过他强调,估价大幅增加并不意味物业税会相应调增。

UBC大学尚德商学院教授Davidoff也表示,低利率也刺导致房价上涨,未来我们将继续看到房价、租金价格上涨,而且上涨速度很可能高于通货膨胀速度。

来源:加拿大地产周刊综合

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