凭啥?华人小哥被物业罚款3800刀!法官霸气:全给我退!为啥?

据温村那些事儿综合报道:住公寓规矩多。一收到Strata的罚款单,业主懵了:“物管公司Strata也能罚款?凭啥?”凭Bylaw。厚厚一本Bylaw,平时没人翻,翻也不见得能懂。大多数业主就“这点小钱算了“。

温哥华一华人小哥把自家门锁换了,Strata罚款单雪片般飞来,滚雪球到了3800刀,该小伙不肯“算了”,把Strata告到法庭。最近判了:罚款取消,利息取消,连诉讼费都要喊Strata拿出来。为啥?

20220124y7dq8

 

换锁换来3800刀罚款单

小赵搬进新公寓,生活挺满意,就是看房门的锁有点不顺眼,于是动手能力强的小赵哐哐哐,自费安了一把新的。

20220124q6w8a

网络示意图

Strata横看竖看,发现这门锁和其它单元门锁都不配,怎么看怎么不协调。

于是2020年3月5日,Strata寄封信给小赵,大意是:“Bylaw某条某款说了,如果业主对公共区域有任何改动,都要经过Strata的书面允许。否则就是200刀的罚款,每7天200刀。必须在2020年3月19日之前把锁换回来,否则Strata将采取进一步行动。”

小赵一看:“Strata管到我自己的房门了,哪有这样的道理?”

3月20日,Strata寄出一份罚款单,通知小赵,罚款200刀。小赵不理。

5月15日,又是200刀。

5月26日,再来200刀,而且Strata说了:不把锁换回来就一直罚款,每7天200刀。

 

欠着罚款,Strata有啥办法?

有的业主会暗自嘀咕:“罚款我不交,Strata能拿我有啥办法?”啥办法,等你卖房子的时候就知道了。

给卖家办产权过户的律师会去找Strata,要一个Form F,证明你没欠物管费也没欠罚款。

所以跑得了和尚跑不了庙,罚款在卖房时等你。不交这钱,你的房子就卖不了。

20220124ci8mk

这是省政府网站对Form F的说明。

雪球滚到了3800刀时,9月21日,小赵说,自己已经动手把锁换了回去,建议Strata罚款就算了。

Strata表示不能算,于是小赵心不甘情不愿地交完了罚款,接着一张诉状把Strata告上民事仲裁庭 ( CRT,Civil Resolution Tribunal)。

这法庭负责解决Strata的各种诉讼,还有其它小额的民事纠纷。

2020年,有个北温华人女业主把自家房子出租做Airbnb,Strata罚款她不交。最后法官命令卖房还债。下令卖房的也正是这个法庭。

 

Strata写漏了一句话

小赵站法庭这头,Strata的一个委员站那头。

委员把Bylaw倒背如流:这个公寓的Bylaw规定了,要改公共空间,必须要有Strata的书面批准。

Bylaw也规定了,如果不批准就改,200刀罚款。Bylaw同样规定了,如果这行为是持续的,那么200刀可以是每7天一次。

Bylaw 1.6 says that an owner must obtain the strata’s written approval before making an alteration to CP. Bylaw 3.1 says that the maximum bylaw contravention fine is $200. Under bylaw 3.2, if an activity or lack of activity that constitutes a bylaw contravention continues without interruption for longer than 7 days, a fine may be imposed every 7 days.

小赵捡起同一条Bylaw 砸回去:这本厚厚的Bylaw中,哦,是有这么一条,但这Bylaw说是CP公共空间(common property)不能改。我的门,我的锁,怎么会是公共空间,难道门朝外就变成了公共?

法官对“到底门锁是不是公共空间”不置一词,先问:“Strata的罚款信,拿出来看看?”小赵拿出一堆通知罚款的信件。

法官一句句地仔细读。总之,Strata说,“要进一步行动”,但没说到底啥是进一步行动。只说小赵可以申请hearing,14天之内不申请hearing,那就要做出决定了。但,要做的决定是啥,信里也没说。

法官提出了个大家都没想到的问题:“怎么这信里,没说正在考虑罚款?

旁听群众都蒙了:罚款不是明摆着的吗?Strata除了用Bylaw罚款还能做啥,还用得专门说一句在“考虑”?

法官不肯放过这句话。法官在卑诗省上诉法院的案例库中一顿翻,翻出来一个案例:

卑诗省有两母女,被Strata罚款不肯交。后来母亲去世了,女儿想要卖房子,一看,Strata记了一本账,这房子欠了9000多刀罚款,不交就卖不掉。2010年女儿把Strata给告了。法院把Strata发出的信件拿来一审查,把历年的罚款一起取消了。

“Strata没有给业主公平的通知。”Strata不服,上诉到上诉法院,2016年上诉法院的判决仍然站业主:“没给业主公平的通知,罚款统统不算。”

20220124lyj0v

SPA section 135(1) says that the strata must not impose a bylaw contravention fine against an owner unless the strata has given the owner 1)written particulars of the contravention complaint and 2)a reasonable opportunity to answer the complaint, including 3)a hearing if requested. Paragraph 28 of Terry explains that an owner who may be subject to a fine 4)must be given notice that the strata corporation is contemplating the imposition of a fine for the alleged contravention of an identified bylaw or rule, and sufficient particulars about the contravention at issue.

卑诗省上诉法院这个判决一拿出来,法庭顿时安静了。谁也没法找出更权威的案例了,任凭哪个Strata也不想去打几年的官司,打到哪里法官都要按照这个判例办。

原来,公寓的Bylaw上面还有法律管着。卑诗省的Strata Property Act规定了:Strata的罚款,得先通知业主细节,先让业主有合理的答复时间,还得告诉业主“我们正在考虑对你罚款”,也要告诉业主,你可以申请Strata来个听证会。

现在Strata发给小赵通知是把其它三句都说到了。但,就少了这句“我们正在考虑对你罚款”。

北美警察逮捕人时要念“米兰达”警告(Miranda Warning),少念一句,被告人的律师就会送这个警察上热搜。

就因为这家Strata的罚款通知少写了一句——

20220124e5hpp

2021年10月21日,法官下了判决:“Strata的罚款通知不符合SPA(Strata Property Act,共管公寓法),所以罚款信无效,以后的每次罚款信,都无效。我没必要去判断到底小赵的房门算不算公共空间。我判决,Strata退还罚款,取消利息,还该按照《法院命令利息法》给小赵所交罚款4%的利息,另外,小赵支付了225块钱诉讼费,这钱也得Strata付。休庭! ”

小赵的官司,看上去赢得小小的——交了3800刀的罚款,法官喊Strata连本带诉讼费给4042刀。但对其他公寓业主,这参考价值是大大的——Bylaw也有法律管,Strata要罚款,四句话少了哪句都不行。

不说了,作者回家翻罚款单去了。

(文中人物系化名)

来源:温村那些事儿综合(微信ID:wencunstory)

免责声明:转载此文章的目的旨在传播更多信息以服务于社会,版权归原作者所有,我们已在文章结尾注明出处,如有标注错误或其他问题请发邮件到18cacom@gmail.com,谢谢!

adplus-dvertising