首付745万倒赔500万!上海最惨购房人差了一个温哥华地产经纪

据温房网综合报道:最近一件事登上热搜,让买房人心里一紧。1月21日,#女子首付745万的房没了 还要赔近500万#一事登上热搜。她被称为最惨购房者!这名当事人上海黄浦区伍女士在2020年5月,花费1550万人民币在黄浦区购买了一套商业用房。在首付745万之后,因为银行贷款审批延误,无法按照合同规定的时间付清尾款,所以被卖方告上法庭。

而法院按照合同秉公执法,判决伍女士退出房子,并且支付违约金,还要支付房屋整修费用等总计497.32万元。

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这栋房子暂时由伍女士住着,在法院12月31日判决书下来之后,她就搬走了

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目前伍女士表示,和律师商量这件事,考虑再次上诉。

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先来说说整件事的完整过程:

 

第一次裂痕:首付延迟交付

据了解,这栋房子180.09平方米,还有3个月就买了快2年了。她在2020年5月17日,通过中介和范、应夫妇二人达成房屋转让协议,早先支付了100万定金和400万购房款。

根据协议,伍女士需要在6月30日之前完成首付745万的支付。也就是说,除开前面给的500万(定金+部分首付),她还需要在1个月零13天之内,补齐剩下的245万首付。

因为伍女士未能如期支付所有尾款,但买卖双方协商之下,在7月2日再次签订了补充条款,这次还约定了违约条款。

违约条款表明:从2020年7月1日起至付清之日止,以245万元为本金,按每日万分之2.73支付给利息损失。伍女士必须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍女士应按照合同总价20%支付违约金,且赔偿原屋主的装修损失180万元。没想到这项条款,会在之后啪啪打脸!

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伍女士在7月13日,终于凑齐了所有首付。原本以为此后太平无事,没想到贷款的745万出了幺蛾子。

过户日期在8月30日,在这之前银行的贷款必须到位。不料,银行审批出问题未能及时支付。但奇葩的是,没有过户的情况下,伍女士还住进了这处房子,因此诞生了另一项费用就是:房屋装修损失费。

 

迟来的贷款批复

2020年9月15日,屋主范先生发出律师函,警告伍女士3日内付清尾款,如果仍然不按规定,他们有权解除合同,并要求她赔偿装修损失费。

这么多钱,伍女士没有银行的帮助,上哪也弄不出来来,所以直到9月30日,伍女士也没付清,按照双方的约定:她应赔20%违约金+180万装修损失。

终于等到了10月29日,伍女士在上海某银行成功审批了745万,但对方已经不愿卖这套房了,并将伍女士告上法庭。

2021年6月25日,上海黄浦区法院做出如下判决(一审判决书)↓

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简而言之,就是赔偿违约金310万,加上房屋装修损失费180万,还有案件受理费用的大头,总计近500万,这些钱直接在首付款中抵扣。

首付款出去一年,回来从745万缩水变200多万!吴女士不能接受,最后提起上诉,但被法院驳回维持原判。

 

律师观点:法院的判决合法不合情

对此,律师表示,如果用《民法典》第563条规定来看,法院的判决合法不合情。卖方无证据表明自己有实际损失,法律应该鼓励市场交易的稳定,可以让违约方承担违约责任,但不建议卖方以此为由解除合同。

虽然,这些案例在中国很多地方会有不一样的判决,比如重庆很多遇到这种案例都是延迟处罚金,很少有直接被卖方直接解除合同的。

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在四川,甚至还会有交了定金、首付买方后悔买或者被中介忽悠冲动购买的,买家大闹售楼部被全额退款的。

每个地方的情况不太一样,但确实千奇百态,什么情况都有。如果这事儿在温哥华会怎样呢?

 

温哥华这种情况,是处理比较成熟的

首先,如果买房开的是有条件的offer,一般对买方有利,如果房贷没有顺利批下来或者房子有问题,买家可以拿回定金,首付款自然也不会拨过去,所以买家的资金非常安全。

如果是无条件的offer,那么买家就必须无条件在约定的日期前达成交易。不管房贷批复情况,不管房屋本身的状况,都必须促成交易。如果不能,买家最后的底线就是损失房价5%的定金。

而温哥华成熟的地方在于,买方经纪、卖方经纪、银行经纪三方会不断沟通协调

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首先,买方在下了贷款和验屋的有条件的offer之后,买家经纪会引导他们做两件事。

第一件是在3-5天之内把买家的T4等个人的财务信息给银行,配合批贷款。 一般银行会在1-2周之内给出确切的答复

第二件事就是,当银行给出确切答复之后,买家经纪会引导买家去找验房师验房,确保房屋没有重大问题。

一般到这里也就半个月之内完成,距离offer到期还有半个月的充足时间。所以,此时出现银行贷款不行、房屋不行等情况,还有很多解决空间。很少有银行拖到1个月才回复的

因此,快到交易日银行掉链子的情况很少见;如果真的遇到了,很多买家借私贷都会想办法把这房子买下来,缓过这口气了再转到银行贷款。由此,上升到打官司的几率很小,因为打官司对买卖双方都是耗时耗力没有好处的。

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只有一种情况可能会牵扯官司,就是买卖双方,因为自己的过失,单方面毁约,浪费了另一方的机会成本,给别人造成了损失;而损失没有得到弥补,对方可能就把房子挂出去另外再卖的同时,会起诉买家。

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总的来说,温哥华的房地产行业经历了100多年的不断试错,买卖双方都有专业靠谱的经纪,好的经纪并不只是销售,而是会保护自己的买家、卖家,并用自己的专业知识引导买卖双方在每个环节,做该做的事,协调银行、买卖方律师,这么多专业人士的通力合作之下,才会避免这些首付延期、贷款没批下来等掉链子的事情发生。

来源:温房网综合

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