没房可卖了!2022楼市三大主题:利率提高!供应严重不足!房价继续涨!

据凤凰加拿大综合报道:2021年加拿大房地产市场在许多方面都创下了新的记录,房屋价格无论数值还是涨幅或增速都已达到前所未有的水平。

而且,在此迎新之际,市场上对2022年的普遍展望是市场供应不足和房价飙升的情况将会继续存在,不会出现转折或重大的变化。

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但加拿大金融机构将于明年调升房贷利率似乎已成定论,许多人将因此受到财务影响。房地产经纪和资讯网站zoocasa(作者Rachel Rehkopf)的一篇新年展望也说,明年房地产市场将会发生的事,除房贷利率上涨外,主要还是供应继续不足和房价继续上涨。

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地产经纪和资讯网站zoocasa:2022年会发生什么?

 

利率上升     

实行低利率政策的目的是为在大流行期间刺激经济,因此加拿大的房贷成本也低至历史最低点。

不过这个房贷超低利率的时代将会在2022年结束。在市场上充斥各种有关明年加息的猜测之后,加拿大央行已于12月8日明确表示,到明年中期经济不再松弛和通胀率受控到目标线(2%)以下时,将果断提高利率。

加息对房地产市场会产生何种影响,可以参考2018年的情况。

加拿大在2018年时曾有三次加息,然后当年平均房价同比下降了4.9%,交易量同比下降了19%。但是,这两个下降和利率上涨的相关度并不高。

相关度更高的因素,是2018年加拿大开始扩大实施“房贷压力测试”,使普通购房者的贷款能力因此降低20%。

而且,那时通过压力测试的贷款人,都具有对利率超过5%的承受能力,所以央行调升利率对他们来说没有发生大的影响。

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今年6月份后,加拿大房贷压力测试使用的门槛利率是5.25%,明年也不会发生变化。

所以,普通购房者在明年做房贷压力测试时,只有在房贷固定利率超过3.25%的情况下,贷款额度才会有所减小。

据zoocasa估计,明年1、2月份市场可能会比往常更热,因为买家都希望赶在利率上涨前锁定利率。

 

供应不足  

2021年加拿大交易量屡破纪录,3月份时以相当大的幅度打破了月度历史记录,然后在10月份时提前两个月打破年度历史记录,说2021年是加拿大房地产史上最热的一年绝不夸张。

有的月份交易量相对较低,但相对较低的原因并不是需求减小,而是可供应房屋库存太小。

加拿大地产经纪协会(CREA)说,加拿大的“房屋总库存月数”在整个历史上只有四次降低到了“2个月”以下,而这四次都在2021年。(参考:全国房屋总库存月数的长期平均值是5个月以上)。

简单说,就是2021年发生了极致的“供不应求”状况,而zoocasa预计这种情况在2022年仍将继续,且将更加严重。

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大温地区2021年新上市房屋总量变化(大温地产经纪协会REBGV图表)

 

房价上涨    

买家需要赶在涨息前锁定利率和“换大房”以适应疫情封禁,以及“极度供不应求”的市场条件,都将导致房价在明年继续发生强劲增长。

CREA的预测,是全国平均房价到2022年底涨到73.5万元(年涨7.6%),其中安省涨价幅度最大,年底平均房价可到97.11万元(年涨11.5%)。

还将有的显著趋势,是价格较低房屋的涨价幅度会更大,即公寓屋和城市屋。由于房贷成本提高和整体房价提高,将会有更多需求流向这部分房屋。

 

“地产经纪密度”从146、116到59  9 

加拿大房地产市场的繁荣景象就如同在当年“淘金热”中产生的景象一样。由于入行门槛相对较低和潜在佣金收入高,很多人入行做了房地产经纪,如大多伦多地产经济协会(TRREB)的地产经纪人数在2021年就大约增加了10%,增速比过去提高了两倍多。

作为结果,多伦多的地产经纪比教师还多,集中度甚至高于纽约和洛杉矶这样的全球性房地产中心。

专家们表示,这是典型的泡沫表现,而且地产资讯网站BetterDwelling的数据是,2021年,在大多伦多劳动力(就业或在寻找就业机会者)人口中,每59人就是1人是TRREB的会员。这个比例比2017年房市繁荣时期提高了15%以上。

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相较之下,在大多伦多劳动力人口中,每226人才有一名公立中小学教师。所以,在多伦多,出门遇到地产经纪的可能性是遇到公立中小学教师的四倍之高。

因此地产经纪人数和交易量相比已不成比例。据TRREB报告,2021年截至11月,地产经纪人数与房屋成交数的比例大约是1比1.8,即平均每位地产经纪一年只做1.8笔交易,更精英的少数经纪人会有更多的交易。

如今买房竞争激烈,地产经纪找房源和卖房竞争也激烈,处处竞争激烈。BetterDwelling形象地说,成为精英“超级经纪”的几率,不会高于成为明星或宇航员。

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有趣的是,在市场同样火热的温哥华,地产经纪占总劳动力人数比例要比多伦多低得多,在每116名劳动力中只有1名大温地产经纪协会(REBGV)的会员。

如以全国计,加拿大地产经纪协会(CREA)的会员比例,是“每146名劳动力中有1名CREA会员”。

来源:凤凰加拿大综合

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