定了!素里明年地税要涨2.9%!加拿大住房可负担性“31年最差”!

据凤凰加拿大综合报道:周二,大温地区第二大城市素里也已有提案,要求明年地税税率提高2.9%以满足预算需要(预计增加 1162 万元收入)。

如果市议会批准这项动议,素里市将连续第四年地税税率提高2.9%。不过和温哥华市2022年地税税率上涨幅度6.35%相比,素里市的拟议税率涨幅显得低得多。

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此外,不含大温区域局的地税增加部分,素里市的供水、污水处理和垃圾处理服务费也将分别增加2.9%,最后总收入预计增加2600万元。所有这些,都在提高市民的“拥房支出”水平。

 

加拿大住房负担性“31年来最差”

加拿大的“住房可负担性越来越差”当然不是新闻,但人们在每个时间段都会产生已经“差到什么程度”和正在“以多快的速度变差”这样的问题。

这需要专家们根据最新的统计数据做出研究。RBC银行经济研究所(RBC Economics)的经济学家贺奎(Robert Hogue)就于最近刚发表了一份有关的研究报告。

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这份题为“2021年12月住房趋势和可负担性”的研究报告指出,当前加拿大的住房可负担性处于“31年来的最差水平”。

RBC银行经纪研究所用于衡量住房可负担性的综合衡量指标是“拥有住房所需支出(月供、地税和日常用度等)占家庭中位税前收入的比例”,所以综合指标越高则住房可负担性就越差。

报告说,在2021年第三季度,飙升的房价和调高的按揭房贷利率继续削弱住房可负担性,RBC的全国综合衡量指标也在这个季度跃升了2%。今年第二季度的RBC综合衡量指标已从疫情缓和中反弹2.7%。经过最后两个季度的连续提升而综合指标达到47.5%的高位,加拿大的住房可负担性也就达到了“31年来最差”的水平。

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RBC综合住房可负担性指标(黄线)已达31年来最高水平

但住房可负担性在加拿大不同地区之间并不平均。整体上,全国除了圣约翰斯市(纽芬兰)以外,所有地区房地产市场的这项衡量指标都在恶化,无论是独立屋、城市屋还是公寓屋,但在大草原和大西洋省份的部分地区,住房可负担性目前仍在历史记录范围之内,只有在安省、BC省和魁省部分地区才发生有严重的情况。

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按贺奎所说,大温地区仍是全加住房可负担性最差的地区市场。今年第三季度,大温地区的RBC可负担性综合指标高达64.3%。

多伦多的综合指标是61.9%,位居全加第二;蒙特利尔的综合指标是40.7%、渥太华是40%、卡加利是32.8%、爱民顿是28.5%……报告预计,在未来一段时间内,加拿大的拥房支出成本还将继续快速增加。

在房贷利率方面,今年下半年后固定房贷利率已有上升,按照RBC银行的预计,加拿大央行亦将于明春开始提高利率,届时浮动房贷利率也将同步上升,各地会同时感受到新利率所带来的影响。

这对买家来说是大事不好。估计仅利率上升一项,明年加拿大全国的住房可负担性综合指标还将再提高2%至3.5%。此外,房价每再上涨5%,RBC综合指标也将再提高2%。

 

加拿大房屋净值贷款不只有HELOC

在加拿大,拥房者可以通过“房屋净值信贷额度”(HELOC)贷款。但根据加拿大“金融机构监管局”(OSFI)的报告,目前房屋净值抵押贷款远非只有HELOC,10月份在所有种类的“非商业”房屋净值抵押贷款中HELOC只占不到60%的份额。

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现在加拿大存量HELOC债务额仍有1668亿元。这虽然比9月份增加了0.6%(10亿元),但已比去年10月减少了4.0%(70亿元)。

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BetterDwelling图表:五年来加拿大存量HELOC(下)和非商业贷款(上)对比

这说明,在过去的一年中,加拿大的HELOC债务有所收缩,早已不再是以房屋净值作为抵押从金融机构贷款的唯一工具。

10月份的所有包括HELOC在内的此类债务共有2819亿元,比上个月增长0.4%(12亿元),和去年基本持平,除HELOC之外的房屋贷款债务大约有1150亿元,这基本上相当于温哥华地区的GDP年总值。

虽然HELOC和其他房屋净值贷款看起来没有太大的增长,但如加上按揭房贷,加拿大和房屋有关的贷款总额已经超过了GDP年总值。在存量按揭房贷方面,10月份加拿大已经有1.92万亿元的债务额,比去年同期增加10.2%(1780亿元)而创下新的历史记录。

只是此时房贷债务的增速已有所降低,9月和10月连续两个月的同比按揭房贷存在债务增幅缩小。

来源:凤凰加拿大综合

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