加拿大税局已提前动手!“反炒房税”来了!一年内转售“主居房”也要缴税!

据凤凰加拿大综合报道:加拿大政府很可能将在近日就向国会提交“反炒房税”(anti-flipping tax)法案。法案的宗旨是“减少市场投机需求,减慢房价过度上涨”,并使加拿大税务局(CRA)对疑似滥用“主要居所豁免”(PRE)税收条款者易于进行税务重新评估。

在今年9月的联邦大选之前,自由党即在政纲中提出了实施反炒房税的胜选承诺。现在只是将其形成法案。

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法案的内容是从2022税年开始,如个人在购买房屋(即发生产权转移)后12个月内出售其主要居所,将不享有PRE豁免,所得收益将被视作应予纳税的“资本利得“(capital gain)。

目前加拿大税法的有关内容,是“主居房出售免征资本利得税”,不涉及购入售出时间限制。

按照新法案,也有一些例外情况仍可享有PRE豁免,如空地、购买房屋12个月内因自然或人为灾害而遭损毁、业主先前的房屋遭损毁、以及实益业主在购买房屋12个月内死亡、离婚、分居、重度伤病或就业状况发生改变等。

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这份法案针对的是真正的“自居房”,只是持有时间不足12个月而已。但在这份反炒房税法案诞生之前,加拿大税务局(CRA)早已经在对更多的疑似“炒房”或假自居房交易进行打击了。

多年来,CRA一直在对疑似滥用PRE豁免的报税人进行税务重新评估即复审调查,频繁买卖房屋以至于被CRA怀疑“倒房”(flipping)的报税人,可能会被认定须补缴资本利得税,或者被认定须按商业营收100%计税(房屋单纯用于倒卖)而非按资本利得只取50%计税(房屋实际用作自住或出租)。

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7月份时,加拿大金融邮报曾报道一件CRA对“倒房”进行调查和通过法律手段追回欠税的案例。

一位温哥华居民在从2004年到2010年的六年间先后购买、重建和转售了三处房屋而引起了CRA的注意,对其2006年、2008年和2010年报税做了重新评估。

CRA认为该纳税人未申报售房“净营业收入”和逃缴售房货劳税(GST),所以对其做出了处罚并向税务法院提告。

这位报税人被CRA盯上的三宗房产交易,操作方式基本一致即“买、拆、建、卖”,每次操作周期大约两年,状如以100万元购入某处房产,然后在两年内重建再以200万元售出。

被CRA起诉后,该名纳税人坚称所涉及房产均为其主要居所,而且每次居住都有不短的时间,出售目的仅为偿债,所以不需要申报收益,因为自己不是建商,所以也不需要缴纳GST税,但最终税务法院判决为,该纳税人不享有主居房出售资本利得税豁免,而且其行为属于“房地产开发”,所得利润为营业收入和应缴纳GST税。

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不过CRA也不是总能赢得税务官司,在判断纳税人转售房屋动机的时候也会看走眼和犯错。

今天的金融邮报就又提供了一份新的案例。CRA在做重新估税时,认为一名纳税人是“建商”(builder),所以应为其出售房屋缴纳HST(统一销售税)。

2007年,该名纳税人以41万元价格在安省万锦市购买了一幢城市屋的楼花,然后在2011年收房入住。她在之前的2010年已经和现在的配偶(美国公民)相遇,但收房入住时并未改变将此房作为主居房的初衷。

后来二人关系稳固且订了婚,她也计划移居美国,于是在2012年入住还不足一年时挂牌出售了这套房产。售出价格为47.8万元,所以这笔交易在减去经纪费后也给她带来了一些利润。

该名纳税人从2012年底移居美国后至今一直在美国居住。但在2015年,由于这笔“未申报的出售房屋商业收入”,CRA对其报税进行了审计,重新评估了她的2012年即售房那年的报税。

这笔交易最后的净收益约为43000元,CRA将其归类为“商业收入”,应缴税22000元。虽然当事人对此提出了争议申诉,但CRA还是在2017年终局性维持了原判,随后纳税人也没有向税务法院上诉,从美国全额缴纳了这笔欠税。

2018年,CRA再次判定该名纳税人按照消费税法定义应为“建商”,所以应补缴33650元的HST税、20000元的欠税罚息和2200元的不申报罚款。

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税务法庭需要审理的实质性问题,是该名纳税人到底是否“建商”。如不是建商,则出售房产不应缴纳HST税,反之则应缴纳HST税。

根据加拿大消费税法,建商是指以转售或出租为主要目的购买住房者,个人以居住目的而非以商业或投机目的购买房产自然不是建商。

那么究竟该名纳税人出售房产所得收益是普通收入还是资本利得,税务法庭是根据物业的性质、业权时间长短、交易频率或次数、在物业上所花费的工时、出售原因和动机等等。其中纳税人的意图是最重要的考虑因素。

在税务法庭上,CRA主张该纳税人的购房目的根本就是为了转售获取利润,因为她持有房产的时间很短(不到一年)且很少住在其中,而纳税人为此辩护称当初的购买目的确实是将其作为主居地,只是后来因为婚姻关系移居美国才决定将其出售。

最后,法庭站在了纳税人一边。税务法官判决道,该名纳税人在2007年购买楼花时还是单身上班族,后来于2020年交男朋友、移居至美国并结婚,事情发展符合逻辑。

来源:凤凰加拿大综合

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