权威预测! 加拿大房屋供给不足 房价短期仍将上涨 市民心理作用刺激买房!

据加拿大地产周刊综合报道:10月数据显示,加拿大可供出售的房屋数量达到历史新低。RBC经济学家认为,由于供求关系严重不平衡,房价近期仍然会强劲上涨。有分析认为,加拿大面临“住房通胀”,房价和居民收入已经脱节

促进房价上涨的一个原因是加拿大人对房市的期望。对比美国和加拿大的情况,从1975年到21世纪的前些年,两国的房价和收入一直保持同步增长,但逐渐加拿大房价偏离收入。美国的金融危机对投资者心理产生影响,认为房子不安全,但金融危机让加拿大人感觉买房不会错,房价会一直向上涨。

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房屋供给严重不足,全国房价近期仍上涨

RBC经济学家Robert Hogue在近期发布的名为“求购:待售房屋”(Wanted: homes for sale)的报告中指出,由于地产市场缺少房屋供给,预计近期房价还会上涨。

Hogue表示,今年10月全国地产市场数据显示,房屋存货量已经下降8%。全国一些主要地产市场的可供销售房屋数量和去年相比下降了55%,让本来就已经很不平衡的市场供需情况变得更加紧张。

今年春季房市异常火热,房价不断上涨,到了夏季房市有所降温,然而现在市场待售房屋减少又增加了房价上涨动力。

Hogue指出,大温、菲沙河谷和多伦多的典型房屋价格已经连续两个月上涨,埃德蒙顿的房价也在5个月来首次出现上涨。Hogue说,显然现在的住房周期还没有结束,价格战推动全国很多地区的房价上涨。

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大温地产局的数据显示,今年10月大温房屋的基准价格已经达到119万9400元,和去年同期相比上涨14.7%,是三年多来涨幅最快的。10月的房屋基准价格和今年9月相比也上涨了1.1%。

10月大温的房屋销售和挂牌比为43.5%。一般来说,如果销售挂牌比一段时间都在12%以下,则表明市场是买方市场,房价有向下的可能,如果一段时间保持在12%到20%之间,表明市场为平衡市场,如果几个月都高于20%,则表明市场为卖方市场。

今年年初大温地产市场火热的时候,销售挂牌比在3月曾达到62.4%,不过5月开始下降,就一直在30%-40%之间波动,10月比例又一次大幅增加,达到超过40%的水平,表明市场为卖方市场。

而且无论哪种房型现在都很火热,10月大温独立屋的销售挂牌比为33.6%,公寓为46.7%,城市屋是最抢手的,销售和挂牌比例高达64.4%。

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菲沙河谷地产市场也是如此,10月各类房型的房价都在上涨。10月大温独立屋的基准价格增长到185万500元,菲沙河谷地区的独立屋基准房价也达到139万6700元。房屋低库存也推高了多伦多地区的房价。

Hogue指出,10月多伦多的综合房屋基准价格比一年前上涨超过24%,是四年来最快的增长速度。

Hogue表示,预计短期内极度紧张的供需状况将使房价承受巨大的上行压力,但随着市场逐渐平衡,这种压力到2022年下半年将显著缓解

 

加拿大人心理作用刺激买房,房价逐渐偏离收入

加拿大房价不断上涨,低利率导致借贷成本变低,供不应求使得房屋需要竞争越加抢手,除此之外,有经济学家认为,加拿大人的心理作用也起了作用。

在过去二十年里,加拿大房价一直稳步上涨,全国平均房价上涨了375%。多伦多和温哥华这两大最火热的地产市场房价上涨更多,分别上涨了450%到490%。

加拿大地产协会(CREA)的数据显示,现在一套房子的平均价格是68万6650元。安省的平均价格已经升至88万7290元,卑诗省的平均房价达到91万3471元。

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即使是较小的市场,如安省的Tillsonburg或Bancroft,房价也已大幅上涨。疫情让很多工作人员和家庭离开城市,前往人口较少的社区,也加速了购房行为。

加拿大的房价涨幅远高于世界上任何一个发达国家,并催生出一个新的经济术语来描述市场:“住房通胀”(shelter inflation)。

全球金融服务机构Macquarie Group北美战略与经济部门负责人David Doyle指出,加拿大的房价与一些重要因素已经脱节,如居民收入和人们未来几年支付高价房屋的能力。Doyle表示,加拿大房价完全脱离了基本面。

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针对房价的暴涨,除了低利率导致低借贷成本降低、减轻了支付贷款的负担,Doyle给出了另一种解释。他说,加拿大有一种心理在起作用,那就是房价只会上涨,只会朝这个方向前进

为了说明这一点,Doyle的研究团队比较了加拿大和美国的实际房价和实际收入。自1970年来的几十年里,加拿大和美国的收入和房价一直保持着相似的速度,2000年之后,差距开始出现。

2010年开始,加拿大的房价逐渐大幅度的偏离收入,而美国的房价则继续和收入保持大致相同的增长速度。

2008至2009年,美国遭受了次贷危机,导致严重的股市和房市崩盘,很多美国人背负了他们无力负担的房屋贷款和抵押贷款。

而由于更严格的抵押贷款资格规定等原因,加拿大的地产市场基本上没有受到那次崩盘的影响,也没有遭受同样的调整。

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美国人不认为房子是一项安全的资产。——经济学家David Doyle

Doyle解释说,2008-2009年的金融危机对美国投资者心理产生了重大影响,在美国人们不认为住房是一项安全资产。而在加拿大,同样的事情却让人们认为,房子不会出问题,房价只会上涨

Doyle指出,加拿大和美国都是在类似的低利率环境下运作,尽管低利率让贷款负担变低,但高房价仍意味着家庭未必有足够的购买力,在2019-2020年市场高峰时期购房的人在贷款续期时将面临更高的利率。

Doyle担心在2024年以后,一旦加拿大央行加息,房市将受到影响。

目前,加拿大超过10%的GDP来自住宅地产活动。Macquarie Group的研究也显示,加拿大的住房投资占经济的比重高于新西兰以外的任何经合组织(OECD)国家。房市如果出现变化,也会严重影响经济。

来源:加拿大地产周刊综合

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