房市再升温!10月成交量增幅8.6%!破房子高出要价28%卖出!

据凤凰加拿大综合报道:加拿大地产经纪协会(CREA)周一发布的“全国统计”报告指出,本国房地产市场正在“再次升温”,因为10月份的房屋成交量出现了8.6%的单月增幅。

这是自去年7月后,即在加拿大COVID房市热潮中所出现的最大月度成交量增幅。10月份的房屋成交量创造了历史第二高当月记录,全国房屋基准价也环比再上涨了2.7%。CREA报告说,加拿大房地产市场自今年6月后出现趋缓迹象,但根据目前情况判断,可能还将重归今年春季的高峰。

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数据显示,加拿大10月份新上市房屋量月环比增加了3.2%,但在持续强劲的需求之下,所有可用库存仍只可维持1.9个月的销售。就这个指标而言,已经接近今年春季的房市最高热时期。

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加拿大平均(红色)和季节调整后综合基准房价(蓝色)的走势

 

BC省投机空置税的效果

2018年11月,为应对大温等城市中心的“住房危机”即房价不断攀升、房租奇高和出租房空置率奇低的情况,BC省政府推动了一项立法,为全省住房房主设立了新的征税项目“投机和空置税”(SVT,Speculation and Vacancy Tax),作为一项平抑房市和房屋租赁市场的主要手段。

这项税收从2018年当年即开始征收。那么,在征收三年之后,BC省投机和空置税是否已经达到了其设计目的呢?

省政府表示,SVT已经起到了作用,因为它将许多空置房屋推向市场变成了住房,而在大温地区,事实却是房价仍在继续上涨,租金率最近虽略有下降但仍然很高。专家们对此则意见不一,或是表示很难单独判断出SVT对住房供给和市场以及租赁房存量到底发生了何种影响。

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外国房主和卫星家庭共已分别缴税2560万元和2550万元

 

省政府:SVT迫使空置房上市长租

BC省财政厅上周发布的一份“技术简报”说,来自加拿大按揭和住房公司(CMHC)的数据显示,2019年和2020年,由于SVT的作用,大批投资购房者将其投资房产改换用途用作长期出租房,使得大温地区因此增加了12455套长租住房(包括其他新增长租房共增加18255套)。在2020年大温长租房市场增加的7137个住房单位中,有3631个都是房主将其“改换用途”上市长租的。

现在SVT在大温、维多利亚、纳奈莫和基洛纳地区适用,税率为2%(外国业主和卫星家庭)或0.5%(非卫星家庭本国国民)。BC省政府强调,通过征收SVT,已经增加了2.31亿加元收入(2020年税收8100万元),用于省住房局(BC Housing)的可负担住房建设任务。

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三年来99%以上的BC省民免缴SVT

 

专家:SVT的效果“不好说”或者“不好”

UBC大学城市经济和房地产中心主任、尚德商学院副教授戴维多夫(Tom Davidoff)说,SVT应该对房地产市场有影响,但很难单独分离研究其影响究竟如何,因为它是在和许多其他因素共同起作用的,如在同一时期推出实施的温哥华市空屋税和BC省海外买家税。

戴维多夫认为,未来SVT仍会起到将空置房屋推入长租市场的作用,而且该项税收收入也有可能会被用于鼓励开发商建设专用长租住房。

房地产投资风险管理专家、SFU大学金融学教授帕夫洛夫(Andrey Pavlov)的观点不同。他认为,市场上长租房有所增加,只与高房租有关。这些新增的长租房不受BC省房租“禁涨令”的限制。

BC省从去年4月日至今年12月31日禁止对已有租客上调房租,但对新增租客的房租费率并无规定。根据CMHC的报告,由空置住房转化而来的新增长租房,平均房租要价比现有长租房租金平均高21.4%。

也有很多“短租房”新近转为长租可能仅出于房主的无奈。由于COVID的关系,旅游市场基本停顿,对“短租房”的需求也就发生了锐减。

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帕夫洛夫说,SVT以及其他政府有关住房的措施,实际上因为打压投资而遏制了新住房建设。最近大温地区的政府发出建筑许可证数量已有所减少,而他重申提高住房可负担性的唯一方法就是增加供应。

其实仅就政府收入而言,帕夫洛夫还认为,征收SVT可能会使其他税收收入减少,比如SVT使新建住房资产贬值(因为减少房产的使用灵活性),所以物业转让税收入就会减少。

 

不能住人的房屋也可以有28%的超价率

最近,温哥华Kerrisdale区Vene街一幢独立屋以高出要价28%的成交价易手。

这件事本来并无特别之处。在大温地区乃至整个低陆平原的房地产市场上,今年曾屡屡出现创纪录的房屋“超价率”即房屋成交价超出要价的百分比,如2月份奇利瓦克有独立屋以50%以上的超价率成交、3月份兰里市有城市屋以60%以上的超价率成交、温哥华(东区)有独立屋以50%以上的超价率成交等。当时,低陆平原一些地方的房屋交易有70%以上系超价成交。

但这桩房屋交易仍颇有新闻热度。媒体对其所报道的焦点,是这幢房屋因长期受到烟熏和水渍侵蚀,现并“不适于居住”。售房的房源介绍对此解释得很清楚,即该处物业只适合投资持有和推倒重建。

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“不能居住”的房屋内部

房屋地块有4144平方英尺,位于West Blvd和西49街附近,即Kerrisdale“黄金社区”。

据“乔治亚海峡周报”报道,这桩独立屋于10月25日上市,要价为168万。这个要价低于2021年政府估值的195.83万元(政府估值中建筑物价值只有2.8万元)。挂牌11天后即有买家出价215万元出价,随后即告成交。215万元的成交价比165万元要价高出28%。

在地产经纪网站zolo.ca上,目前温哥华Kerrisdale区的平均房价是330万元。

来源:凤凰加拿大综合

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