CIBC:过去18个月买过房的人麻烦大了!银行“不想让人知道的真相”

据加国无忧综合报道:加拿大央行即将加息的消息已经纷纷扬扬,加息对加拿大业主的房贷会带来什么样的影响?一份最新银行报告作出了具体分析。

加拿大央行(Bank of Canada)上周成为七国集团(G7)中首个退出量化宽松政策的央行,并暗示可能比预期提前3个月加息。

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加拿大帝国商业银行(CIBC)的副首席经济学师Benjamin Tal今天上午在一份报告中表示,市场甚至更加强硬,预计2022年3月开始将加息6次,2023年还会有一次。

他表示,CIBC预计利率将逐步攀升,但显然是时候开始考虑加息的影响了。

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图源:PHOTO BY TYLER ANDERSON/NATIONAL POST

首先,加拿大的债务有多糟糕?

Tal说,总体家庭债务在疫情期间增长了近10%,达到2.53万亿元以上。其中70%是房屋抵押贷款债务,其中四分之一是浮动利率。

Tal说,在疫情期间,新抵押贷款的平均规模上升了20%,至45万元。抵押贷款利率每上升1%,新购房者每月的平均利息就会增加230元,或12%。

他说,第一个影响可能是房地产市场和建筑业的放缓,但现有的抵押贷款持有人怎么办?

CIBC估计,明年将有3500亿元的房贷重新定价。但Tal表示,由于2017年5年期开始时利率较高,这些房贷持有人受到“相对”保护。事实上,2018-19年的利率也更高,所以想要在2024年之前续签贷款的人有了缓冲。

他表示,对于任何在2017年申请房贷的人来说,隔夜利率必须上升近130个基点,借款人才会付出更多成本。

在疫情期间申请房贷的加拿大人面临的风险最大。这样的人很多。Tal说,在过去两年里,房贷发放比大流行前的水平上升了60%以上,到2025年,这可能构成“重大冲击”。

他说:“如果利率持续高企到2025年,疫情期间的大规模借贷将受到更高利率的全面冲击。”

Tal表示,因此,市场所建议的利率过快攀升是”不可取的”。

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针对CIBC的报告,环球邮报财经评论员Rob Carrick也发表文章称,我们正进入自上世纪80年代初利率飙升以来最具挑战性的时期。

Carrick指出,如今,房主们实际上面临着三波逆境,利率只是其中一波。

第一波是在逐渐恢复正常生活和支出所造成的支出模式的变化。在过去18个月里买房的人将不得不重新学习如何将度假、娱乐和社交活动纳入家庭预算。

第二波是通货膨胀,这要求你拿出更多的钱来维持现状。吃同样的食物,开同样的距离,花更多的钱。

第三波利率上升在一定程度上是第二波通胀的后果。人们一直预计,随着疫情缓解和经济企稳,利率会上升。想想那些腿部骨折正在康复的人,他们不再需要拐杖的支撑。

Carrick说,通货膨胀的持续加剧了加息预期。一些经济师用“更早、更快、更高”来形容未来18到24个月的利率。

Carrick说,CIBC的报告显示,一些家庭将比其他家庭更受房贷利率上升的影响。但即使成本小幅增加也会受到影响。

买房的人通常都处在消费不断增加的旅程中,他们有了孩子,买了车,进行了翻修,甚至在日常开支上也培养出了更复杂的品味。

在这种支出的自然增长之外,大流行还带来了房主面临的三波困境:开放经济带来的新的支出机会、通货膨胀和利率上升。

许多家庭将不得不做出牺牲、妥协和推迟以度过难关,这并不是前所未有的。

Carrick说,问问婴儿潮一代上世纪80年代的情况,他们会告诉你,在他们以略高于20%的峰值利率续签房贷时,他们是如何坚持下去的。

长期以来,在加拿大拥有住房一直是一个不间断的积极循环,低借贷成本、不断上升的资产净值和来自朋友、家庭和社会的认可。现在,情况变得复杂了。

 

银行“不想让人知道的真相”

每年的11月是加拿大的“金融素养月”(或称“金融扫盲月”)。在这个活动中,加拿大政府会连同金融机构更集中宣传个人和家庭金融知识,帮助民众了解如何更好地管理金钱和优化财务状况。

今年的金融素养月重点强调“在充满挑战的时代和数字经济中提高财务适应性或弹性”,还分有四个不同分主题:

管理支出(账单和信用借贷)、管理债务(整体控制)、管理储蓄(应对财务冲击和突发开支并实现财务目标)和了解金融市场。

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各家大型银行自然会在这种知识普及活动中成为宣教主力。不过银行实乃营利机构,虽奉行客户至上和真心为客户着想并非不可能,但其生存目的毕竟是创收和为股东谋利,所以,银行向客户推销债务才是本能。

在本能的驱动下,银行难免会“过度包装”一些金融产品以利销售。另外,对金融机构的业务规范和惯例,也并非所有客户都能仔细了解,如对提前还贷和房贷预批额度等。

加拿大“金融邮报”个人理财专栏作者卡里克(Rob Carrick)即撰文对银行的过度包装和对客户不一定清晰的事实做了部分盘点:

卡里克首先提到了个人储蓄(saving account)利率。他说,在疫情中加拿大家庭在银行储蓄账户中存了几十亿加元,年利率只有0.05%至0.5%,而银行则以3%到5%的年利率将这些钱转贷出去,所以把钱放在储蓄账户中虽然安全但基本上相当于允许银行无偿使用。

但有不同的银行提供更高的比如1.35%的储蓄利率还提供存款保险。

然后是按揭房贷的提前还贷问题。卡里克提醒道,银行最近正在提高房贷利率,但是如果想要提前还贷,则必须缴付为数不少的罚金。

这种提前还贷罚金要多于其他种类的银行罚金。所以对提前还贷一定要做好罚金费用评估。

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Ratehub的提前还贷罚金计算器

第三,银行批准房贷额度并不一定是借款人的安全借贷额度。银行评估借款人的收入和债务水平以及房屋价值来评估其偿贷能力,银行同意贷款仅表示借款人可能不会违约,而和真正的偿贷能力无关,因为还有很多未知开支会等着借款人。

第四,银行的理财顾问可能有水分。卡里克说,商业银行现在正在从“金融产品销售商”发展成为“全面建议供应商”,所以会比以前有更多的“顾问”做更多的“建议”。

但这些建议未必都是高质量的,除非顾问是认证的CFP(国际金融理财师)或PFP(个人金融计划师)。

第五涉及“房屋资产净值灵活信用贷款”即HELOC。在HELOC计划下,借款人可以持续获得循环信贷,每月只须支付最低的利息费用,所以会诱使借款人无限期处于债务之中。

第六,卡里克将“担保投资证”(GIC)称为“垃圾产品”。GIC是安全的投资产品,期满时会有一定金额的回报。对银行客户来说,它和股票或期货市场挂钩但没有损失本金的危险,但本质上GIC也是银行的创收工具,提供给客户的回报很差。

来源:加国无忧综合

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