大温2022年预算出炉!地税要涨!房价高估23%但仍将小幅上涨两年

据凤凰加拿大综合报道:大温哥华区域局(Metro Vancouver)近日已通过“2022年预算”。在这份预算中,为民众关心的内容之一,是在明年每个家庭需要缴付的地税(property tax)中,大温区域局收取部分将平均增加21元。

2022年的大温区域局运营服务开支预算总额为10.17亿加元,所以,该地区每个住户将为大温区域局地税收取部分平均缴付595元。2021年,大温区域局收取地税部分为户均574元,所以2022年的大温区域局地税收取部分的增加幅度只有3.6%。这比之前预计的6.4%降低了不少。

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不过,在明年后的若干年内,这个地税部分的增加幅度将会扩大。

据大温区域局表示,大幅增税本已无可避免,但为了避免其过度集中于单一年度而使民众不堪负担,所以决定将所需增税分摊至今后几年。由于废水处理设施实施升级改造等原因,预计到2026年,大温居民每年缴付地税中的大温区域局税费部分将平均达到952元。

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大温区域局需要通过在地税中收取税费来解决公共事业管理的资金需求,即为本地基础设施建设、维护和更新以及共用资源管理征集资金,如自来水服务、污水和垃圾处理服务、区域公园管理等。

 

温哥华房价涨幅将放缓

上周,“穆迪分析”(Moody’s Analytics)发布了一项加拿大房地产市场分析报告。报告的标题是“房价上涨放缓”。

“穆迪分析”说,加拿大房地产价值严重高估,且在某些地区高估的程度已达到90.8%之巨。当然,穆迪并未因此预计加拿大将出现市场崩溃的问题。其基线预测结果只是,随着按揭房贷利率上涨,房价将会出现低增长甚至零增长。

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穆迪分析对加拿大房地产市场的新预测是“房价上涨放缓”,而一年前的分析结果稍有不同,是“大幅下跌”。在去年9月份的加拿大房地产市场分析报告中,穆迪指出,加拿大房市虽在疫情中逆流而上,但在疫情之后会有大幅下跌。

“穆迪分析”是美国三大信贷评级机构之一“穆迪公司”的子公司,业务是和信贷评级无关的涉及风险、绩效和财务模型等方面的经济研究。

房贷利率上涨将拖累房价

穆迪分析模型显示,今年第二季度加拿大城市市场的房价高估幅度是22.59%。但以如此的高估幅度,加拿大在全国范围内并不会发生房价下跌,只是会在个别地区发生房价下降的问题。

预计在银行升息之后,未来一年房价将停止上涨势头,从今年第四季度至明年第三季度城市地区房价将只上涨2.62%,然后在再随后的12个月内上涨1.38%。

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穆迪预测,利率的增高幅度将比去年房价上涨的幅度还要高,所以其基线预测结果显示,过去的房价上涨很大部分都是预支了未来的上涨,而被预支的未来房价只能逐步回归到其本来价值。

加拿大三城房价高估程度和今后走向各有不同

多伦多房价先涨后降:今年第二季度,多伦多的房价高估了39.5%,几乎是全国平均高估幅度的两倍,但穆迪预测,在接下来的12个月,多伦多房价将仅上涨0.86%,然后在随后的12个月再下跌0.05%。

温哥华房价继续上涨:温哥华的房价高估程度要低于多伦多。今年第二季度,温哥华房价高估幅度是22.95%,只是多伦多的一半多,但穆迪预测温哥华明年的房价上涨幅度会减少,仅为1.17%,然后再在接下来的12个月里仍将上涨1.32%。

蒙特利尔房价将降:穆迪预测房价将会下降的市场并不多,蒙特利尔就是其中之一。今年第二季度,蒙特利尔的房价高出趋势线24.96%,但预计其房价将会在明年下降5.29%,然后在随后一年内再下降7.21%。这样的下降幅度是很可观的,因为穆迪的预测是“基线预测”而非“最坏情况预测”。

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穆迪分析:加拿大不同地区房价高估幅度最大90.8%(BetterDwelling.com)

 

温哥华市建筑许可等申请费料将涨5%

本周二(11月2日),温哥华市议会进行一项投票,决定是否于明年提高更改土地用途(rezoning)申请和普通开发、建筑和其他相关许可证申请的收费标准。拟议提高收费标准的幅度平均为5%。

拟议中除有大量种类的申请费增加外,还有新增的一项每小时218元的文件和地产查询函或安慰函(property research letter / comfort letter)“加急费”。自2017年以来,温哥华市大约70种不同收费的收费水平已平均上涨了32%。

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根据市政报告,由于执行法规增加了很多,所以各项申请的审批过程比过去繁复很多,再加上一些技术上的问题,许可证的审批周期越来越长。

另外和COVID有关的建筑行业供应链问题,也使得建筑项目延缓,因而导致建筑审查也随之延缓和许可证审批周期更长。

2017年时,温哥华市增聘了75名工作人员并将大多数许可证收费标准提高了9%,以努力减少许可证审批时间,但后来申请积压的问题还是没能避免。

随后,在2018年、2019年和2020年,温哥华市又将许可证申请费用再分别平均提高了12%、3%和3%。

而到2021年,如不再次提高申请费用标准,温哥华市政府仍然无法保证审批建筑许可证的费用所需。

来源:凤凰加拿大综合

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