羡慕!一套独立屋改双拼屋价格翻了148%! “禁止盲目竞价”恐怕也是白忙

据凤凰加拿大综合报道:8月份时,后来赢得联邦大选的加拿大自由党在平抑房地产市场方面提出了一项政纲措施——禁止“盲目竞价”(blind bidding)。

“盲目竞价”常被指为导致市场过热的因素之一,系指在卖方市场中,各个买家在争购同一房屋时因不知道彼此出价而实际上只能“盲拍”的情况。出现这种情形可能会使售房者受益而使购房者受损。

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当时,特鲁多曾表示“盲目竞价”系房地产业的不公平做法,将予通过“购房者权利法案”(Homebuyer’s Bill of Rights)立法制止。该项立法将确保“房价完全透明”,使购房者知道房屋历史成交价格和令买卖双方地产经纪披露更多价格信息。

多年来,加拿大的购房者们都深受盲目竞价的困扰。最近,加拿大“国家邮报”也以一位专业媒体人士的购房经历说明了这点。

这位媒体人自7月份以来已经在买房过程中报过5次价,但每次都输给别人,差距从2万元到11万元不等。她说,问题是她不知道自己的报价与中标的报价有多大价差,最终价格要到房子成交后才能知道。

在有多人竞价的情况下,购房者往往必须将预算调至最高,报出远超必须的价格,比如有人多出价10万元以力求胜出,而其实只须再多出1万元即可夺标。

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房地产行业对政府打压“封闭式竞购”即盲目竞购的意向非常不满,另外,房地产市场专家对这种全面禁止盲目竞价的做法是否有助于平抑市场和降低房价也看法不一。

瑞尔森大学(Ryerson University)房地产管理学教授海德尔(Murtaza Haider)说,盲目竞价会推高房价只是未经证实的推论,没有什么数据可以确定它到底能抬高多少房价。

在瑞尔森大学所在的安省,房地产行业规定卖方经纪不能将竞购者的报价告知买家及其经纪,唯一能告知买家的,只是将参与竞价的买家人数。

海德尔认为,政府要想对房地产行业做出实质性改变,必须首先成立将所有利益攸关方都包括进来的委员会或咨询小组,比如买方、卖方、买卖方经纪人和CMHC(加拿大按揭和住房公司)的代表等,然后再修改市场准则和开发出技术手段来实现市场“公平公正和透明”。

他所说的技术手段是指一种网络平台。在平台上,卖方经纪可以向买方显示竞购者的报价(不显示名字),以提供更高透明度和帮助买家做出决定。

实际上安省已经有一种叫做On the Block的网上竞购平台,竞购房屋者可以实时看到其他人的报价。

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当然,“竞价”并不能禁止,要禁止的只是“盲目竞价”。但即使是在透明的情况下竞价,买方为夺标而出高价也是难免的。

UBC尚德商学院副教授索默维(Tsur Somerville)说,这是正常的消费行为,“透明”可以使竞购者免于感到受骗,但并不会使房价有所下降,类似公开拍卖的销售照样可以出现和盲目竞标一样的结果,尤其是在严重卖方市场。

比如,澳大利亚的现场房屋拍卖销售很是常见,但这一点没有耽误悉尼和墨尔本的房价上涨。

所以,据多伦多大学教授斯特兰奇(William Strange)说,在造成房屋可负担性危机的各个原因中,盲目竞价连前五名都排不上。

专家们说来说去的问题,最后还是会归结到“短缺”,即“比一切都更重要的原因是住房的供不应求”,对政府来说也就是落实“住房加速基金”(全国四年新增140万套基本住房和10万套中等收入住房)等供给侧承诺。

另外,专家们也提醒道,像多伦多和温哥华这样城市,人人买得起房是不现实的。

 

独立屋、半独立屋和房价的关系

地产经纪公司“萨顿”(Sutton Group)经纪人哈钦森(David Hutchinson)在做生意的同时也研究住房可负担性问题。他反对“人人买得起房是不现实的”并极言道,如果年轻一些的专业人士和新家庭负担不起在温哥华的住房,那温哥华这个城市的存在也就没有意义了。

所以哈钦森也对城市居住密度提高和住房可负担性的关系有所关注。

东温东二街一栋建于1938年的四居室“一层半”独立屋,于2019年5月以133万元易手。新业主后来拆除了这栋房屋,并在上建造了两栋孖屋(双拼独立屋)。

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乔治亚海峡周报图片:温东独立屋改建孖屋上市价值增148%

今年8月新建的双拼独立屋上市,每套要价170万元。随后,两套新建的双拼屋都以165万元的价格成交。就是说,两套新建房的每一套,都比以前的独栋屋更值钱,共成交的330万元比当初购买价133万元多出148%。

这也从局部反映出,更多的居住密度不一定能转化为更低的房价。按哈钦森的经验,双拼屋的价格往往比拆建前的旧房子更高,所以提高密度没有带来可负担性的改善。

“乔治亚海峡报”今年4月也曾报道另一个典型案例。温东“喜事定-日升”社区一幢独立屋于2016年以165万元易手,然后不到一年后再次以187.5万元价格易手。

新买家对其做了改建,今年拿出了两套双拼屋出售,一栋售出206万元,另一栋售出202万元。总之,当初的165万元已经变成了超过400万元。

不仅在温东,房价高昂的温西也有同样的情况。邓巴区一幢独立屋去年3月以235万元的价格售出,今年其将变身为孖屋上市,每套房预要价290万元,两套共计580万元,比旧房购买价高出146%。

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乔治亚海峡周报图片:温西独立屋改建孖屋上市价值增146%

温哥华市的“提高居住密度”政策看来无效,因为高密度改建后,地上住房多了,但原来能容纳很多住家的地下或半地下室“土库”房也消失了,原来的土库租客买不起新建的孖屋。

来源:凤凰加拿大综合

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