浮动利率房贷大为走红!加拿大住房可负担性现30年来最大恶化速率!

据凤凰加拿大综合报道:近日,加拿大皇家银行经济研究所(RBC Economics)发布了最新的“住房趋势和可负担性”季度报告(2021年第二季度)。

报告指出,皇家银行的“综合可负担性指标”——即拥房成天与家庭收入比——已连续第四个季度出现增高,上个季度又增高了2.7个点而至45.3%。这个季度增高幅度是加拿大30多年来多出现的最大幅度。追访可负担性连续四个季度变差,使去年疫情初期时出现的大幅改善效果早已消失无踪。

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RBC住房可负担性指标:黄线示独立屋、蓝线示公寓屋、灰线示综合、虚线示“长期平均”

第二季度,加拿大每个地区市场以及每个住房类型的住房可负担性都变得更差,其中又以多伦多、温哥华和渥太华的变差程度最高 。

如以现有拥房成本占家庭收入的比例计,温哥华、多伦多和维多利亚则是加拿大全国当前购房财务负担最重的地区。

而且,RBC经济学家预计,本国的住房可负担性将继续恶化,因为房价在短期内还会继续上涨,供需关系在总体上还会继续保持异常紧张,使更多地区市场涉及更多住房类型的拥房成本都继续提升。

不过报告也指出,加拿大住房可负担性的恶化趋势将会出现缓和,因为许多地区房价上涨的速度正在放缓,且根据预测,2022年的房价会趋于平稳。

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●     房价全面上涨严重降低了可负担性

如今的加拿大住房市场已不再像今年年初那样疯狂,但还仍然在历史最高水平上运行。强劲的需求和极度紧张的供需矛盾,使得第二季度的房价又有上涨和RBC住房“综合可负担性指标”再提高2.7%而达到45.3%,出现三十多年来最大季度增长,

●     拥有独立屋的成本更大

如今加拿大拥有独立屋的成本不仅高,而且还在迅速继续增高。今年第二季度,独立屋拥房成本占家庭收入比激增3个点而达到49.7%,远远高于43.1%的长期平均水平。

疫情期间普遍产生的追求更大起居面积的房产需求,使独立屋的价格大受推动。和独立屋相对地,公寓屋的拥房成本依然很低,RBC的第二季度全国公寓屋可负担性指标仅为32.6%。

●     大城市可负担性很差而小城镇尚可

今年第二季度,住房可负担性指标上升最多的是多伦多(+4.1%)、温哥华(+3.2%)和渥太华(+3.1%)。

如以现有的RBC住房可负担性指标即“拥房成本vs家庭收入比”衡量,温哥华、多伦多和BC省维多利亚则是全加拿大住房最难负担地区前三名。

温哥华的拥房成本与家庭收入比指标是63.5%,多伦多是59.1%,维多利亚是48.0%。另外,渥太华和蒙特利尔也都出现了历史最高的综合可负担性指标,渥太华达到38.5%,蒙特利尔达到38.4%。

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和“热门市场”相比,加拿大大草原和大西洋地区的情况较为乐观。在卡加利、爱民顿、里贾纳、萨斯卡通、温尼伯、圣约翰、哈利法克斯和圣约翰斯,虽然最近可负担性指标也有变差,但仍低于其长期平均水平,所以拥房成本相对还有所降低。

所以目前加拿大正处于固定利率急欲上涨而浮动利率被央行按压而更显优势的时候。

 

浮动利率最近走红

在国债收益率飙升的情况下,加拿大各大银行最近都在提高按揭固定利率。但这并不会影响到房地产市场的景气,因为现在的新增房贷有超过一半都使用浮动利率,因为目前的浮动利率仍为加拿大有史以来最低。

今年7月,新增浮动利率按揭房贷的占比,从去年年初的不到10%猛增到51%。这是自2013年加拿大央行开始记录这项数据以来的最高水平。而且,自7月份后,浮动利率按揭房贷的占比还在继续提高。

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浮动利率虽央行基准利率变动,而固定利率随国债收益率变动,所以就产生了目前这样的现象,因为加拿大央行表示到明年下半年才会考虑升息,而目前加拿大的国债收益率因通胀上升而在继续飙升。在明年下半年之前,这种浮动与固定利率差还会进一步扩大。

因此浮动利率按揭房贷还会继续增加,颠覆长期以来以固定利率为主的房贷行业定势。

加拿大各大银行已调高了五年期固定利率,如RBC将其调高至2.44%,多伦多道明银行将其调高至2.29%等,达到16个月最高点,而此时优惠浮动利率则降至了0.95%的最低纪录。

按照利率网站ratehub的分析,浮动利率应是固定利率的一半高,如果浮动利率比固定利率低出75个基点以上,就会出现需求上升。

来源:凤凰加拿大综合

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