BC省“买房靠工作收入”想都别想!房价收入脱钩久矣!9月楼市维持量少价高

据凤凰加拿大综合报道:BC省地产经纪协会(BCREA)今天(10月12日)发布了一份月度行业分析报告。报告指出,由于BC省的房源供应量低至历史最低水平,所以9月份市场仍处于供不应求的紧张状态。

报告的作者是BCREA首席经济学家奥格蒙森(Brendon Ogmundson)。报告说,今年9月份BC省MLS(“房源共享系统”或“多重上市服务”)中共有9164套住房成交。这个月成交量比去年9月少了19.9%,但月平均成交价91.3万元却比去年9月(80.1万元)高了14%。

20211012c3756

最后,今年9月的总成交金额(84亿元)比去年9月同比减少了8.6%。

奥格蒙森表示,本省住房成交量现已稳定在略高于长期平均值的水平上,但所有分地区市场都仍以“严重缺乏房源供应”为主要特点,特别是在菲沙河谷、温哥华岛和内陆市场上。

2021101208r8c

BCREA图表:多地有效挂牌量发生锐减

今年9月,BC全省的有效挂牌住房总量比去年9月减少了36.8%,其中菲沙河谷和维多利亚地区的有效挂牌量比去年9月更少50%以上。由此可见全省尤其是某些地区房源供应的缺乏程度。

202110128704c

BCREA图表:BC省不同地区房价、上市量和售挂比——9月份同比比较

将今年1至9月与去年同段时间相比,BC省9个月住房成交总金额同比增加了81.8%,已达到904亿元。量价方面,今年1至9月和去年同段时间相比,BC省9个月住房成交量增加了52.4%而达到99182套,9个月平均成交价则上涨19.3%而达到了91.1万元。

今年9月,BC省菲沙河谷地区的住房均价比去年同期跃升了19.4%而超过100万元,大温地区的平均房价也比去年同期涨了6.5%而达到为117.4万元。

 

靠收入买房是否现实

在如此高房价之下,靠收入买房现实吗?加拿大统计局上周发布的一份统计报告指出,资产,而非收入,才在购房中起到更大的作用。

这份报告即“加拿大住房统计计划”(CHSP)项下“房价收入比”研究的结论部分。这项研究只在新斯科舍(诺省)、新不伦瑞克(新省)和BC(卑诗)三地进行,方法是统计2018年全年的房产成交价格以及购房者收入,然后通过分析而得出市场的“房价收入比”(PIR)即房价与购房者年收入之间的倍数关系。

其中最终的结论有四:

一,BC省中位房价收入比为5.4,是诺省和新省的两倍以上。

二,大都市区的房价收入比高,最甚的大温地区中位PIR为7.4。

三,最低收入者购房房价收入比最高,BC省高达18,新省和诺省低于4。

四,BC省移民购房的中位房价收入比非移民购房高50%以上。

20211012m8ins

房价收入比=成交房价÷购房者家庭收入

加拿大统计局衡量“住房可负担性”的指标是“住房成本和收入比”(STIR),即住房成本占家庭税前收入的平均份额。通常,STIR的门槛值是30%,即如果家庭住房成本支出超过其收入的30%时,则存在“住房不可负担”的情况。

加拿大按揭与住房公司(CMHC)对住房可负担性也有衡量标准,即如果家庭在支出住房成本后没有足够的可支配收入来支付其他基本生活费用,就属于有“住房困难”。CMHC的衡量标准不同于STIR,会考虑到家庭税务成本和获得福利等因素。

而该份报告所提及的“房价收入比”PIR和上述的STIR和“住房困难”标准都不同,只看购房者在购房时的住房负担能力,即只将房产价格和购房者的收入做出比较。PIR可以显示购房者在购买房产时的财务负担情况,数字越大则表示财务负担更大,购房者会有更多的负债或必须消耗更多资本来购房。

● 温哥华的住房可负担性最差

BC省的中位房价收入比(PIR)是诺省和新省的两倍以上。这表明,BC省购房者必须将其收入的更多份额用于住房。

20211012zo6wh

三省住房“中位房价收入比”以BC省为最高

虽然BC省购房者的中位收入要比诺省高1.2倍、比新省高1.3倍,但PIR却更高。如以中位房价衡量则反差更大——BC省购房者所购房产的中位价格比诺省高3.1倍、比新省高3.8倍。这表明,虽然BC省购房者的收入较高,但并不足以抵消房价的价差,因此要比诺省和新省购房者消耗更多资产或产生更多债务。

温哥华(指人口普查大都会区,CMA)的PIR中值为7.4,大大高于哈利法克斯和蒙克顿的3。

20211012mi24x

温哥华和哈利法克斯大都市区:靠近核心区的地方PIR高(列治文12.2和西温17.2)

大温地区的高收入不足以弥补高房价故而产生了高PIR值。其中,西温的中位PIR是17.2,列治文的中位PIR是12.2,在所有的加拿大统计局研究范围内最高。

2018年,列治文的中位房价(68万元)与整个大温地区相当,但列治文购房者中位收入在大温地区是最低的,只有57900元;在西温,购房者中位收入是列治文的两倍多,但购买房产的中位房价是列治文的三倍多(233万元)。

从中可以看出,房价和收入可以是脱钩的,资产而非收入才在购买房产时起着更重要的作用。这在住房可负担性的各种衡量标准中并没有体现。此外,住房可负担性衡量标准没有考虑资本收益,比如只考虑购房者的当年收入,而不考虑其他未申报收入等。

20211012tze6i

不同物业类型的各地中位房价收入比

● 收入最低的购房群体PIR最高

收入最低的20%购房者,房价收入比是最高的。其中,温哥华的20%收入最低者购房房价收入比最高,为29,比诺省和新省高四倍以上。

大温地区购房20%收入最低者的中位PIR是28.6。与之相比,哈利法克斯和蒙克顿只有7.3和4.4。至于20%收入最高者,房价收入比的景象就完全不同了,温哥华为3.9、哈利法克斯为1.8、蒙克顿为1.4。

20211012hrx4t

以20%间距按收入高低分组:收入越低则房价收入比越高

● BC低陆平原房价与当地收入脱钩

房地产专家、UBC尚德商学院副教授戴维多夫(Tom Davidoff)说,仅靠收入当然不能解释BC省的房价,代际财富转移、资本收益和海外资产才是高房价的支柱。

所以,对“工薪族”来说,要负担房价还是很困难的。戴维多夫表示,本省低陆平原居民很难打入住房市场,如想存钱付首付必须努力劳作不敢稍有懈怠。

来源:凤凰加拿大综合

免责声明:转载此文章的目的旨在传播更多信息以服务于社会,版权归原作者所有,我们已在文章结尾注明出处,如有标注错误或其他问题请发邮件到18cacom@gmail.com,谢谢!

adplus-dvertising