买房和租房哪个更有利?TD银行已提5年期利率30点至2.29%!

据凤凰加拿大综合报道:年轻家庭租房还是买房更为有利,在正常市场的情况下,一直是个争论不休的课题,因为无论是租房方还是买房方都能拿出不少的数据和事例来支持自己的论点。过去较占上风的老派论点,是年轻家庭租房更为有利,因为最终他们会付出更少的住房成本。不过在当前的市场情况下,情况应该会有较大的变化。

专业地产经纪公司“皇家地产”(Royal LePage)对此议题很有兴趣,于是委托了资深住房市场专家邓宁(Will Dunning)进行调研和编制报告。

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邓宁利用各种市场数据并建立数学模型,推演在不同市场中租赁和购买各种住房类型后所发生的各种影响。他的结论是:“就净成本而言,如今买房居住成本已经大大低于租房居住成本。”

而之所以会出现和以前大相径庭的结果,原因就在于按揭房贷的计算方法和利率变化。

2021年第二季度,加拿大全国平均租房居住成本是2795元,包括2515元月租金和280元电费等用度。

如果购买和居住于与此相当的住房,假设购买价格为733549元,首付20%,按揭贷款利率为2.19%,偿还期为25年,邓宁计算出每月的拥房成本为3499元,包括2538元的月供款、地税、保险费、维修费、电费和物业管理费等。

乍看起来,租房居住要少花704元钱(2795元租住月成本-3499元购房月成本)。但这里漏掉了一点考虑,涉及按揭房贷的计算方法。

每月偿付的按揭月供是由两个部分组成的,即本金和利息。按2.15%的利率,在上述的2538元月供款中,利息为1065元,本金为1473元。

这1473元的本金将来还是业主自己的钱,所以,在计算每月拥房成本时应该扣除月供中的本金部分。这样,上述的每月拥房成本就会从3499元降至2026元(3499元总成本-1473元本金)。

即是说,买房居住比租房居住每月成本实际上要低769元(2795元租住月成本-2026元购房月成本)。邓宁报告说,这就是买房的优势。

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当然,不同地方的住房市场各有不同,所以这份报告也对加拿大278个地方市场和不同住房类型组合做了居住成本比较,以确定购房居住更加有利是否具有普遍性。

计算的结果是:“在278个分析案例中,有253个即91%买房居住净成本低于租房居住净成本,只有25个即9%的租房成本更低。”

如果房屋随时间升值,买房居住的成本优势还会越来越大。

加拿大地产经纪协会(CREA)最近的房价数据是,加拿大平均(经质量调整)综合房价已经从2016年8月的48.3万元上涨到了2021年8月的73.81万元。在过去的五年里,加拿大住房价格上涨了53%,延续了自1990年代以来的长期稳定上升。

但此时也有一点需要买房方注意,未来不一定还会继续产生过去那样的回报。倾向于租房居住成本更低的人士也有说辞。

加拿大“金融邮报”的房地产按揭专栏刊文报道了房地产投资信托公司H&R REIT执行副总裁艾弗里(Alex Avery)的分析。艾弗里著有一本题为《富有的租房者》的书。在这本书中,他针对一种设定场景进行了分析。

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假设某二人家庭用25万元买房,首付5万元。两年后他们售出房屋。房屋增值7%,所以最初投入的5万元首付款每年获得净回报率1.1%。艾弗里认为,如果他们不把钱用于买房,改为存2%年利息的定存,其投资回报也会比这个更高。

艾弗里在做估算时所假定的月租金和月供金额和邓宁的差不多,但不同的是,艾弗里没有从月供款中扣除本金部分。

另外,艾弗里将土地转让税(适用于安省)以及法律费用甚至搬家费等也加入计算,使买房居住的成本稍有增加。

看来“买房还是租房”的辩题现在还仍然存在着不同的结论。不过需要知道,艾弗里所假设的25万元房子和1100元房租,可能在当今社会中已经不复存在,现在的房价基本上是每年上涨10%以上。

由于目前加拿大按揭贷款利率超低,所以月供中本金部分的比重更高,更有利于买房居住。

例如,如以2%的按揭贷款利率计算,第一个月的月供本金比重会占到61%,而如果利率是4%,则首月月供中本金比重会下降到37%。

但很明显,在专家们的分析中也仍会有很多变动因素未加考虑,而设定场景也未必完全合理,所以真正的难题还必须由住房者自己去琢磨,期间可能“房贷数学”知识会很有帮助。

最后,租房居住缺乏使用权保障,也是个影响可以很大的问题。

 

已有银行调高5年期利率

论及贷款利率,现在已经在发生变化。即随着债券收益率的提高,按揭房贷的成本也在随之提高。

昨天,加拿大5年期政府债券收益率再次升高而达到1.11%,比一个月前高出30个基点(bps),比年初高出75个基点,所以也就有商业银行应声提高了贷款利率。

据房地产信息网站BetterDwelling估计,上月涨上来的30个基点将会很快转嫁给借款人。

最早提高利率的是道明银行。不久前,各家银行曾为争取客户而竞相下调利率,道明银行还在“五大行”中第一个将按揭房贷5年期固定利率降至1.99%。而现在道明又是第一个提高利率的银行,昨天即把上月的30个基点上涨加进了利率,把4年期固定利率回调到了2.29%。

道明银行可以在很短时间内调整利率方向,可以想见将会有更多银行也将如此办理。

当然,即使是上调后的按揭贷款利率还依然很低,且在相当长一段时间里都会相对较低。5年期债券收益率增高只直接影响到5年期固定利率,但它可能会促使更多人转向浮动利率。

来源:凤凰加拿大综合

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