加拿大楼市高度脆弱!房价已影响经济增长数据!但大温风险度竟然降至最低!

据凤凰加拿大综合报道:加拿大按揭贷款与住房公司(CMHC)9月28日发布了2021年第二季度住房市场评估(HMA)报告。

报告的核心内容是,因房价持续上涨而脱离经济基本面,加拿大目前正面临着房屋价值大幅回调的高风险。报告指出,加拿大全国房价增速上涨,且长期存在价值高估失衡的问题,所以房地产市场已呈现出全国性的“高度脆弱性”,其脆弱度须从第一季度的“中”上调为当前的“高”。

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住房市场的脆弱程度越高,在万一发生经济衰退的情况下则越容易受到影响和发生越严重的后果,即风险度越高。

报告表示,由于房价与收入等基本要素更加脱节,导致房价涨速过快和长期房屋价值高估,使加拿大住房市场呈现出高度的脆弱性。

而目前加拿大国家层面的房市高度脆弱性,主要来自安省和其他东部地区的市场状况,原存在于温哥华的风险已经发生溢出转移。

CMHC首席经济学家杜甘(Bob Dugan)并说,在安省和其他东部地区,疫情中异常强劲的需求和房价上涨的事实,使得更多的购房者因预期房价继续上涨而于高位入市。

CMHC指出,由于前所未有的超低利率以及政府在疫情响应中所提供的大规模资助,今年上半年加拿大的民众购买力更强、可支配收入更多和就业率更高,但这些并不是近期房价上涨的全部原因。

换句话说,就是住房市场的上涨力度远远超出了与这些利好相匹配的程度。

在今年第一季度,加拿大的住房成交量达到了历史最高水平,需求远远超出供应;到第二季度,市场活动有所缓和,但量价仍处于历史高位,仍存在着过热的市场,全国仍很少存在过量库存,空置和新建未售住房单元不多,公寓出租房的空置率也没有明显高于正常水平。

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风险程度温哥华变低,蒙特利尔变高

HMA报告的采集数据区域为加拿大14个人口普查大都市区。在整体高度脆弱的情况下,这14个城市区域的表现又有各自不同。

温哥华:市场脆弱程度评级从今年第一季度的中度已降低到低度。随着市场成交速度放缓,温哥华房价上涨的速度已经趋于稳定,新上市量也超过往日,竞价争购现象已有缓解。

蒙特利尔:由于房价急剧上涨,涨至家庭收入水平等基本面远不能承受的高度,脆弱度已从中转高。尽管在第二季度中市场活动已经减慢和上市量有所增加,但仍为过热市场。

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多伦多(GTA):尽管现房成交量已开始减低,疫情引发的购房热潮在消散,但因市场现房供需不平衡,房价仍在加速上涨,所以市场仍具有“高度脆弱性”。

汉密尔顿和渥太华:仍处于“高度脆弱”状态。房市过热、房价上涨过快和估值过高,目前在汉密尔顿较为普遍;渥太华的房屋成交自今年第二季度后呈下降趋势,但现在仍基本上是卖方市场,上市量仍处于历史低位,对房价上涨造成压力。

哈利法克斯和蒙克顿:仍处于“高度脆弱”状态。哈利法克斯的住房市场仍然过热,在供应有限的情况下,过多的市场活动造成了房价上涨压力;蒙克顿的房价今年继续上涨,年初至今已上涨23%,住房矛盾明显。

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维多利亚、卡加利和爱民顿:住房市场都是“中等脆弱”。维多利亚的新上市量创历史最低纪录,卡加利市场虽然没有过热但也具有强烈的卖方市场特征,爱民顿新房成交仍然强劲,但存在中等程度的过量库存。

萨斯卡通、里贾纳、温尼伯和魁北克城:住房市场都是“低度脆弱”。

 

全国风险程度整体“东高西低”

●  “高脆弱度”市场都在东部

在最新的CMHC报告中,所有“高度脆弱”的市场都在加拿大东部地区。

其中汉密尔顿、多伦多、渥太华、蒙克顿和哈利法克斯在第一季度时就已经是“高度脆弱”的,本期又新加入了蒙特利尔(脆弱等级从中升至高)。所有这几个城市在过去两份CMHC报告中都有中等程度的市场过热,渥太华和多伦多甚至还有过度建设的表现。

●  “中脆弱度”市场都在西部

西部的维多利亚、爱民顿和卡加利是中等脆弱市场,在之前第一季度的评估中也是中等脆弱市场。其脆弱性主要来自过热和过量库存。

●  还有三分之一市场为“低脆弱度”

萨斯卡通、里贾纳、温尼伯和魁北克城在上一份评估报告就是低脆弱度的,但令人感到惊讶的是,此次温哥华也加入了绿色行列,脆弱度从上期的中等降至现在的低等。温哥华转绿的重要原因,就是新挂牌增加而导致的市场供应增加。

所有低风险城市区域除魁北克城外也都在西部。

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金融邮报:加拿大住房市场面临发生剧烈修正的高风险

房价增速上涨和供应短缺紧密相关。CMHC表示,目前加拿大全国新建房屋完工售出率高达85%。这是加拿大自进入21世纪以来所出现的最高完工售出率。

CMHC的最新HMA报告只覆盖至今年上半年,但据加拿大地产经纪协会(CREA)本月初的数据,8月份,加拿大全国基准房价仍在继续攀升,达到73.66万元而比一年前上涨21%,多伦多和温哥华房屋均价都已超过百万元。

 

房价扭曲了加拿大经济增长

UBC大学教授和著名智囊研究室“受挤压一代”(Generation Squeeze)的创建者克肖(Paul Kershaw)表示,房价上涨不仅使加拿大的经济增长发生扭曲,而且也对年轻一代造成了伤害。

克肖提出了一系列数字对比:以加拿大25至34岁的人为例,1976年,他们的受大学教育比例是30%,平均收入为58300加元,现在他们的受大学教育比例提高到了70%,但平均收入更少,为53000元。

问题来了,这部分年轻人在1976年时面临的平均房价是22.4万元,而现在要面对的平均房价是56.8万元。

来源:凤凰加拿大综合

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