加拿大楼市还要涨!今年涨20%、明年再涨5.6%,更趋于卖方市场

据凤凰加拿大综合报道:9月15日,加拿大地产经纪协会(CREA)发布了“8月份全国住房市场统计”报告。报告说,今年加拿大全国的住房市场成交量会少于之前的预测,且严重的供需矛盾还会继续推高房价。

在上一份报告中,CREA表示本国住房成交量从4月到7月已连续四个月发生下降。而经过8月份之后,成交量发生下降已是连续五个月,尽管8月份的月环比下降幅度只有0.5%。

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报告的主要内容是:

●  月环比:

–    8月份全国房屋成交量比6月减少0.5%(7月比6月减少3.5%)

–    8月份房屋新挂牌上市量比7月增加1.2%(7月比6月减少8.8%)

–    8月份MLS房价指数比7月提高了0.9%(7月比6月提高了0.6%)

●  年同比:

–    8月份全国实际(无季节调整)成交量比去年8月减少14%(7月减少15.2%)

–    8月份全国实际(无季节调整)平均房价比去年8月上涨13.3%(7月上涨15.6%)

–    8月份MLS房价指数比去年8月提高了21.3%(7月提高了22.2%)。

 

成交量环比和同比均有减少

8月份MLS(多重上市或房源共享系统)中的房屋成交量较上月略微减少了0.5%,市场活动看起来已稳定在虽仍处于历史最高线但却更“可持续”的水平之上。

在全国各个地方,成交出现增加或减少的市场数量相当平均,而且没有任何地方市场出现市场异动,如多伦多和蒙特利尔有小幅减少,但菲沙河谷、魁北克城和爱民顿却有增加,相互抵消。

8月的房屋实际成交量(未经季节性调整)与创历史最高当月记录的去年8月相比,同比减少了14%,但尽管如此今年8月仍有历史第二高的实际成交量。

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8月成交量比去年8月减少了14%

CREA预计,今年加拿大将有约65.63万套住房交易,比去年增加近19%。这比以前的的预测数字要少4%。但明年的成交量会下降12.1%,数量57.7万套。

 

解决“住房危机”是个漫长的过程

CREA主席史蒂文森(Cliff Stevenson)表示,8月份数据进一步说明,加拿大的住房危机不会自行消失,且在过去的一年半时间里疫情还使得许多长期问题更加凸显出来。

他在报告中说,在本月将要进行的加拿大大选中,如何解决住房市场问题已是中心竞选主题,所有主要政党都在为长期问题寻求长期的解决方案。这也说明,一定不存在什么短期和快速的解决方案,房地产市场仍然充满挑战。

至少在目前,加拿大的住房市场仍然处于“极不平衡”状态。CREA高级经济学家卡斯卡特(Shaun Cathcart)说,本国住房市场看起来正在疫情前水平和疫情中水平之间寻找某个位置稳定下来,也就是说稳定下来后还是在“极不平衡”的位置上。

在加拿大“房市交易量逐月下降”的背后,更大的问题是住房市场供应量目前处于历史最低水平。在目前的大选竞选活动中,各主要参选政党都有建造更多房屋的竞选承诺,所以卡斯卡特对此予以肯定,但是他也指出,建设住房不可能一蹴而就,即使不考虑种种障碍,仅仅因为建筑材料和熟练工人的供应障碍就会遇到难以克服的阻力。

卡斯卡特在上一份报告中曾表示,今年3月份时出现的市场活动水平属于“不可持续”,此后出现放缓确在情理之中,但市场并未正常化,高需求和低供应之间的矛盾不但未缓和反而还更严重。不过加拿大全国8月份新挂牌上市的房屋数量比7月份略有增加,增加幅度是1.2%(7月份月环比减少8.8%)。

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8月新上市量比7月增加1.2%

 

加拿大更趋“卖方市场”

在新上市量方面,和成交量的轨迹一样,出现增加和减少的地方市场十分均衡,增建互相抵消。如多伦多和渥太华的新上市减少,但温哥华和蒙特利尔的新上市量增长,总体仍处于未变状态。对比之下,7月份时全国有四分之三的地方市场新上市量发生减少。

所以,既然8月份的成交量和新挂牌上市量都基本未有变化,全国“成交-新挂牌比”和上月相比虽略有降低但降低幅度很小,为72.4%(7月为73.6%,6月为70%)。

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住房市场平衡态势图:蓝色示每月库存量,红色示“成交量-新上市量比率”

加拿大的长期平均“成交-新挂牌比”是54.7%。所以,和上月相比,有更多地方市场重返卖方市场,实际上现在大多数地方市场都处于卖方市场,少数为平衡市场。

截至8月底,加拿大全国住房市场的库存只可供2.2个月消耗,比7月份时的2.3个月还略有减少。按照CREA的标准,这样的库存水平“极低”,表明全国范围和大多数地方市场为强势“卖方市场”。

以长期平均值而言,住房市场库存量应够近5个月的市场消耗。另外,8月份也是自今年3月份以来首次出现库存月数的减少。

 

房价指数的年涨幅开始减小

7月份时,加拿大全国综合MLS房价指数(HPI)环比只提高了0.6%,自今年3月份后一直保持“房价涨速减缓”的趋势。

不过8月份这个趋势已不那么明显,因为房价指数比上月提高了0.9%。这是自今年2月以来首次出现的月度房价指数提速。安省于今年夏初显示出房价重新加速的趋势,但8月份显示出了全国范围的“逆转”。自发生疫情以来,加拿大房市已出现了全国同步的特征。

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无季节调整平均房价(红)和MLS房价指数(蓝)

如和去年同期相比,8月份未经季节调整的综合MLS-HPI房价指数同比增长是21.3%,目前为历史第四高同比增幅(6月份的24.4%创历史记录)。

 

BC省房价8月同比上涨20%

BC省的同比房价上涨幅度仍为平均20%,和上月相同,不过大温地区和温哥华岛地区房价略有下降,反由中小市场引领涨幅。

8月份加拿大全国实际(无季节调整)平均房价为66.35万元,比去年同期涨了13.3%。(如不包括多温两地,加拿大全国平均房价会降低13万元以上)。

CREA预计,今年全年的全国平均房价将达到68万元,比去年上涨19.9%,而明年会再上涨5.6%而达到71.8万元。

来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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