拼命借钱买房!加拿大楼市“泡沫”全球第二大!美联储:已连续六年泡沫

据凤凰加拿大综合报道:加拿大的房地产市场长期以来一直处于泡沫状态,这点是众所周知和毫无异议的,而且,加拿大的这个泡沫比其他国家来得更大。

在美国联邦储备委员会(FED)的“2021年第一季度繁荣指数”中,G7国家(包括美国、加拿大、英国、德国、法国、意大利和日本)中只有加拿大和德国的房地产市场是“繁荣市场”,也就是“泡沫化市场”。美联储的“繁荣指数”专用于衡量国家层面房地产泡沫程度。(下图:美联储2021年第一季度住房市场繁荣指数(持续繁荣季度数)

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“繁荣指数”的高低,反映买家接受更高价格的程度,即实际成交价格相对于“基本面”价格的溢价程度。出现泡沫的市场,就被称作“繁荣市场”。

加拿大的房地产泡沫,在全球发达经济体中的持续时间仅短于德国。不过加拿大的泡沫期只比德国短一个季度,而此前的涨价幅度要比德国大得多,所以加拿大在G7国家中才是真正的市场泡沫期最长国家。

据美联储估计,加拿大今年一季度房价比2005年相比上涨了173%,而德国只上涨了74%。

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房地产资讯网站BetterDwelling刊文:加拿大房地产泡沫世界第二大

市场泡沫期越长,对当地生活质量和经济发展的拖累就越大,也也往往需要做出更大的矫正动作和带来更大的经济恶果。

 

加拿大的泡沫持续已六年

今年第一季度,加拿大再次出现了连续五个季度的繁荣。2019年第四季度,加拿大房市泡沫指数曾有很小幅度的下降,但此后从2020年第一季度起,就一直在处于上行之中。按照美联储的尺度,繁荣指数如连续五个季度超过临界值,则可被视为出现泡沫。

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BetterDwelling图表:加拿大房地产繁荣(泡沫)指数,红线为“临界值”。

美联储给加拿大房地产市场所计算出的繁荣指数,自2017年第二季度的高峰后还没有这么高过。四年前,加拿大的泡沫还局限于多伦多和温哥华,还能常常溯源至当时名头很响的外国买家,而现在加拿大的泡沫已经弥漫于全国各地。

而且,从2017年第二季度后,加拿大房地产市场实际上连续15个季度处于“繁荣”状态,因为2019年第四季度的小幅度下滑并未真正影响这个繁荣趋势,而只可能是一种技术性偏差。

所以,这个泡沫的持续时间,到现在已经有24个季度或大约6年了。

加拿大房价情绪化而非现实化

美联储在全球范围跟踪研究各国房地产市场的繁荣程度并判断其泡沫程度。

“泡沫”则意味着房价大幅增长而超出了市场的基本面,此时买家基于情绪即担心“上不了车”的恐惧而愿意付更多钱购房。“繁荣”持续五个季度则已是泡沫,而泡沫是必须消除以防范危机的。

 

但对政府来说,何时出手对付泡沫则很难决定。政府宁可扩大信贷泡沫而不顾经济风险,因为,没人愿意让泡沫在自己手上破裂。

 

加拿大家庭债务重升

在疫情中,加拿大家庭债务和收入比曾于去年第二季度出现过大幅的降低。但经过四个季度之后,“家庭债务”正在迅速地重新成为显著问题。

加拿大统计局数据显示,今年第二季度加拿大家庭债务与可支配收入的比率发生了激增,说明家庭债务的增长速度超过了家庭收入的增长速度。而且,今年第二季度加拿大“家庭债务收入比”的同比涨幅8.61%,还创下了新的历史记录。

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BetterDwelling图表:加拿家庭债务与收入比

今年第二季度加拿大的“家庭信贷市场债务与可支配收入”的比例达到了173.08%。这个比例比上一季度环比提高0.30%,比去年同季度同比大幅提高8.61%。

形象地说,加拿大人家庭去年每赚一元钱就有1.59元的债务,而现在每赚一元钱就有1.73元的债务。

发生这种激增的原因之一是信贷增加,而另一个更大的原因,却和疫情有关。疫情初期,联邦政府的支付转移远超当时的居民收入损失,最初相当于家庭平均每损失1元收入就可以得到2元的救助资金。

这就暂时提升了可支配收入,导致信贷与债务比降低。2020年第二季度,这个比率降至2009年以来的最低点,单季度环比降低达到12.7%。

由于政府救助资金现在已在减少,所以家庭债务指标正在上升至接近疫情前水平。据专家估计,到今年11月前,由于政府救助结束,届时真正的家庭财务状况就会显现。

 

多伦多买房越来越困难

多伦多地产局(TRREB)9月3日最新数据显示,8月大多伦多地区房屋供应同比跌43%,房屋销量同比跌20%。房价同比涨13%至107万加元,季度调整后房价环比涨2.4%,是自今年3月以来最大环比涨幅。

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地产局认为,房屋挂牌量跌至过去10年新低,令人吃惊,说明房屋供应没能跟上需求,随着移民政策再度全面开放,明年多伦多人口肯定会上升,市场恐会更紧张。

TRREB呼吁,随着加拿大大选日益逼近,希望各党能继续关注住房问题,解决全国房屋供应和负担力问题。

住房和生活成本大幅飙升,加人日益不满,越来越多人认为炒房疯狂导致房价失控。为安抚民心,特鲁多承诺当选后会禁止外国人买房2年。

 

上市房供应大幅下降 房价急升

多伦多地产局的最新房市报告显示,大多伦多地区今年8 月的二手住房销售与今年早些时候的疯狂状况相比,明显放缓。但由于供应量大幅下降,导致房价急升。

地产局报告称,“显然,人们对拥有住房的需求依然强劲,同时,房源供应下降。” 结果是,市场状况更紧俏,买家之间的竞争持续激烈,导致房价以年同比两位数的速度上涨。

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按地产局公布的消息,大多伦多地区8月共售出8,596套住房,比去年同期的10,738套下降了 19.9%,比今年7月的9,368套下降了8%。

但是,新上市的房源下降至 10,609 套,比去年8月的18,599套下降了43%,比今年7月的12,551套下降了15%。

地产局总裁克里格(Kevin Crigger)在报告中称,“新房源处于过去十年来最低水平这一事实令人震惊。很明显,房屋供应跟不上需求,一旦移民重新开始涌入加拿大,此状况将变得更糟。”

他认为,政府想要改善住房负担能力问题,没有什么比增加住房供应更重要了。

 

独立及半独立屋升价均超20%

地产局的报告显示,今年8月的 MLS房屋价格指数综合基准(HPIC)年同比上涨了17.37%;所有房屋的综合平均售价年同比上涨了12.6%至1,070,911元。

低层住宅的房价上涨最强劲,独立屋平均售价年同比上升了21.79%,半独立屋价格升20.45%,镇屋价格升16.16%,公寓价格升8.09%。

在416地区,8月份独立屋的销售数量年同比下降最多,高达36.6%,905地区则下降了30.2%,但905地区的独立屋价格上涨幅度最大,高达25.6%。

半独立屋方面,销售数量年同比下降最多也是416地区,高达32.3%;半独立屋价格上涨幅度最大的也是905地区,高达21.2%。

镇屋方面,销售数量下降最大的是905地区的20.8%;房价下降幅度最大的也是905地区,高达20.2%。

公寓没有跟从该趋势,大多伦多地区的公寓销售数量8月份年同比上升了11.3%(416地区为13.2%),平均售价上升了9.4%(905地区为14.5%)。

地产局首席市场分析师莫瑟(Jason Mercer)说:“对于购房者来说,市场在供应方面没有任何缓解,事实上,买家之间的竞争加剧了。”

“随着我们迈向2022年,大多伦多地区的人口增长开始走回到 COVID 19之前的水平,预计市场状况将变得更加紧张。”

来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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