贷款买房的人都赚到了!加拿大按揭房贷利率已跌破通货膨胀率!

据凤凰加拿大综合报道:加拿大的按揭房贷利率最近已经跌破了通货膨胀率。这意味着房贷成本已经成了负数。

房地产资讯分析网站Better Dwelling发文说,这种情况比较罕见,加拿大上一次发生这种情况还是在40多年前。那时正发生通货膨胀危机,每个人都在购买房产以作为保值措施,因此还造就了一个房地产泡沫,这个泡沫并在不久之后发生破裂。

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这里要引入一个房贷“实际利率”的概念。“实际利率”是指从利率中减去通货膨胀率后的实际付息利率。

假设房贷利率位2%,通货膨胀率也为2%,那么房贷实际利率就是0%。所以,如果通货膨胀率保持稳定,银行在收回发出的房贷时是没有实际利润的,只能落得个慷慨名声而已,而对借款人来说根本就是一笔免费的贷款,

这种假设看起来比较荒诞,但眼下加拿大的情况的确正是如此。

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按揭房贷中最常见的种类是“5年期固定利率”。目前加拿大按揭房贷利率是否真的低于当前通膨率,只要在这个贷款品类上加以分析即可。

6月份银行“5年期固定”挂牌利率为4.79%,扣除通货膨胀后实际利率还有1.7%,看起来并不低,银行应该有不错的贷款业务利润。但问题是,没有人会按挂牌利率贷款。

“5年期固定”的挂牌利率基本上只用来进行市场分析或是计算违约罚款,实际上借款人能够拿到的最低利率通常要比挂牌利率低220至250个基点,即5年期固定利率实际上是低于挂牌利率几个点的“折扣利率”或“优惠利率”,所以需要用优惠利率计算才能得到真实结果。

6月份的“5年期固定”优惠利率是2.45%,比挂牌利率低234个基点。经通货膨胀调整后,6月份实际利率为-0.6%。这是个负数,表示实际上银行在承担贷款成本即利息。

以加拿大千百亿房贷的规模,这种“负利息”的金额是一个相当大的数字。5月份实际利率还更低,为-1.2%。

负1.2%的实际利率,是加拿大自上世纪70年代末以来所达到的最低水平。加拿大于1970年代末出现通货膨胀危机,大批人不惜追高房价购房保值,全民共同创造了一个房地产泡沫。这个泡沫1980年代初即告破裂,因房价下挫而受到严重损失的人不计其数。

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⬆ 经通胀调整的5年固定房贷实际利率(灰线)于40多年后再度变负(Better Dwelling)

由于利率超低,加拿大许多本来以固定利率贷款的房主都改用了浮动利率。为计算方便,Better Dwelling借用了“1年期固定利率”来充当浮动利率,因为它们之间相当接近,一年期固定利率和三年期浮动利率仅相差5个基点。

今年6月,使用1年期固定利率的普通按揭贷款利率是2.79%。经通货膨胀调整后,实际利率是-0.3%。

在短期按揭房贷方面,加拿大的实际利率还从来没有达到过这么低的程度。

 

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⬆ 经通胀调整的短期房贷实际利率(灰线)达到历史最低(Better Dwelling)

实际利率为负,对已经负担有按揭房贷的人当然是好事,以低利率续贷机会大好。但对于尚未贷款购房的人来说,现在是否是举债入市的好时机,就没人能够说得清楚了。

实际利率低于零确实在刺激人们借贷,但须知现在加拿大的信贷规模已经处于数十年来的最高点,而房地产市场活动水平和房价还仍然处于历史最高点。

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温哥华的“黄金一英里”

温哥华的房屋常贵在拥有海景和山景的壮观程度上,所以在沿海岸地区就有一些“黄金一英里”(golden mile)或称“黄金地带”,如Point Grey路就是基斯兰奴区的黄金地带,在整个大温地区最为有名。

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通常如达不到富豪级别则无法享有黄金地带的景观房。不过也有资深地产经纪表示并不尽然,因为温哥华的魅力就在于,很多地方都有令人击节感叹的景色,比如在东区也有“黄金一英里”。

温哥华东区的黄金地带在华尔街(Wall St)。这个街名非常响亮,且附近还有耶鲁街、三一学院街、剑桥街等街道名称,听起来仿佛有种富贵书卷的感觉。

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据地产经纪介绍,虽然有不错的景观,但这里有的房子比温哥华西区同样的房子要便宜两倍,所以很有升值空间。

比如5月份这里有一套1卧公寓房仅以47.75万元的价格售出,但这个公寓楼拥有巨大的屋顶平台,在那里可以观赏到市中心、港口和北岸山脉全景。华尔街上城市屋和独立屋的价格也比西区同类更低。

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从华尔街再往东去,北本拿比也有“黄金一英里”,山水景色俱佳,但房价却比温哥华西区低得多;新西敏、高贵林和满地宝也有自己的黄金地带,因为这里有无与伦比的菲沙河谷景色。

如经纪人所说,在大温地区每个人都能找到自己的景观。

来源:凤凰加拿大综合

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