加拿大的跨世纪难题——住房可负担性!31年来最差且将变得更差!

据凤凰加拿大综合报道:加拿大房地产自去年下半年来恢复了火热状态,这是众所周知的事。但众所不一定周知的事,是加拿大的“住房可负担性”已经降至31年来最低水平。

加拿大皇家银行(RBC)对住房可负担性有自己的量化衡量指标,即“RBC住房可负担性指标”(RBC housing affordability measures)——拥房成本和家庭收入间的比率——进行计算监测。

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在最新的(6月29日)RBC“住房可负担性季报”中,可以看到以下内容:

–   住房狂热已使得“RBC住房可负担性指标”达到31年来的最差水平

2021年第一季度,RBC“全国综合(aggregate)指标”连续第三次上升,已达到52%。就是说,普通购房者必须以家庭收入的52%用于支付拥有住房所必须支付的成本。

仅在大温地区,这项住房可负担性指标是74.9%;多伦多地区是67.7%。

全国的综合指标本季上升了0.9%。而加拿大上一次出现这么高的指标还是在1990年,所以说现在加拿大的住房可负担性处于“30年来最差”状态。

–   全国几乎全部地区的住房可负担性都出现恶化

在上个季度,加拿大全国除草原省份和新不伦瑞克省的零星地区外都有同样的住房可负担性恶化趋势,其中BC省、安省和新斯科舍省的形势最为严峻。

相对来说,草原省份和大西洋省份的部分地区的住房仍在可负担范围,房价上涨尚未对当地购房者造成额外压力。但在温哥华、多伦多和维多利亚,购房成本已是过重的负担,蒙特利尔和渥太华情况也是如此。

–   短期内情况还会变得更糟

紧张的供需状况,对房价持续保持着巨大的推升力。这将使大多数市场的购房门槛都会变得高,即使是在疫情期间吸引了大批城市买家的远郊和乡村地区。在大城市,公寓价格最近坚挺,可负担性也在受到削弱。

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⬆ RBC住房可负担性指标为31年来最高

 

房价大涨使拥房成本收入比大涨

RBC报告说,加拿大住房市场在今年第一季度进一步升温,“购房狂潮”达到了前所未有的高度。以前只有在房价最高的市场才会出现的“竞价战”,现也已蔓延至许多其它地区,导致房价急剧上升。

因此,在2021年第一季度,购房者的拥房成本上升幅度远远超过其收入增长幅度,全国总体拥房成本和家庭收入之比跃升了0.9%而达到52.0%。显然,这个指标数字增大即表示可负担能力变差。

 

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而这已是拥房成本和家庭收入比连续第三季度出现增长。去年春季,由于政府实施大规模疫情救助措施而提高了整体家庭收入,拥房成本和家庭收入比曾有大幅度的降低。

RBC强调,今年第一季度加拿大整体“购房成本-家庭收入比”指标创下的是31年新高,原因只有房价上涨这一个。

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⬆ 房价大涨使住房可负担性变得大恶(蓝柱表示房价因素在可负担性指标中所占的比例)

由于对更大居住面积的需求激增,独立屋价格在继续走高和增加购房者的拥房成本。对于独立屋,RBC第一季度负担性指标飙升了1.2%而达到56.8%;不过由于在几个较大型公寓屋市场房价有所下降,加拿大全国的公寓屋可负担性却稍有好转,于第一季度共降低0.6%而落到了38.2%。

 

城市不分大小负担性多在变差

随着全国房价全面上涨,大多数市场最近的可负担性都在降低,但温哥华(RBC衡量指标提高1.9%)、哈利法克斯(1.7%)和维多利亚(1.2%)的可负担性恶化情况最为明显。

蒙特利尔(0.9%)和多伦多(0.6%)稍好但也在变差,只有草原省份地区如卡加利、爱民顿和里贾纳还有大西洋地区的圣约翰情况稍有改善。

大城市地区的住房可负担性恶化情况最严重。现在在大温地区,以平均数而言,购房者须以家庭收入的74.9%支付拥有住房的成本,即其拥房成本和家庭收入比为74.9%。

其它房价较高地区的拥房和家庭收入比是多伦多67.7%、维多利亚55.8%、蒙特利尔44.6%和渥太华42.4%,压力也在加剧。

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⬆ 加拿大各地房贷成本变化(温哥华增2.3%,多伦多增0.2%)

而在中小城镇,由于大量包括来自大城市的买家涌入,安省、BC省、魁省和大西洋省份部分地区的小城镇房价也发生了大幅度的上涨。

这种上涨幅度,直接缩小了小城镇曾经对大城市拥有过的住房负担性优势。发生疫情以来,温莎、汉密尔顿、伦敦和尼亚加拉的房贷成本占家庭收入的比例,增长幅度都已超过了温哥华、渥太华、蒙特利尔和多伦多。

 

短期房价继续上涨

最后,RBC住房可负担性季报指出,虽然加拿大全国的房屋转售活动可能会出现缓和,从已然不可持续的超高水平出现降低,但由于供需矛盾依然紧张,全国许多地区还仍然不会很快出现市场平衡,所以预计短期房价还会继续上涨,进一步削弱住房可负担性。

另外,在去年大部分时间内价格都出现缓解的公寓房,拥房成本还会继续回升,因为购房者已经回归,存市量也在减少。

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如今,新不伦瑞克省的圣约翰(Saint John)已成为加拿大住房可负担性最好的地方。但是,也正因为此,它也正在吸引各地买家前来热市,当前成交量已经创下记录,供求状况接近于有史以来最紧绷的时刻。

圣约翰的拥房成本和收入比曾在今年第一季度下降到23.4%,但RBC预测,这不可能长久,房价迅速上涨会持续推动拥房成本和家庭收入比上升。

来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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