大温公寓”投资狂潮”将卷土重来!加央行行长:2023年前不会提高利率

据凤凰加拿大综合报道:加拿大住房市场量价齐升的态势早已打破各种因为疫情而出现过的不良预测,在低利率的促动下形成一波又一波热潮。即使在预售公寓方面,过去的2020年也是个成交丰年。

温哥华房地产市场分析公司Urban Analytics负责人费雷拉(Michael Ferreira)近日表示,虽然2020年新建多户型或预售公寓的绝对成交量不算很高,但因为去年全年实际只有三个工作季度,实际交易量还是远超预期的。

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大温地区去年第四季度预售公寓3800套,而此前2018年同期预售4100套,2019年同期预售仅2400套。而且,大温去年第四季度的预售公寓量价仍在上涨通道中。

费雷拉认为原因有二,一是低利率带来了窗口机会,二是2018年和2019年的市场平缓(因新税政所致)使2020年时存在相当程度的需求积压。

2016和2017年曾经非常强劲的公寓投资是否会重现,费雷拉认为,投资买家必将卷土重来,但和房价猛涨的前些年不同的是,此时的投资将是长线。

在2021年之内,还会有很多新建公寓房上市,所以价格不会有太多上涨,尤其是高层公寓还会有更多的市场供应,但一旦在疫苗接种普及后加拿大取消旅行限制,移民恢复涌入,情况就会改变。这就为长线投资创造了机会。

 

央行警惕“过热”但近期无意提高利率

就在业界预期长线投资将要进场的时候,2月23日,加拿大央行行长麦科勒姆(Tiff Macklem)在公开讲话中表示,央行已经注意到了市场上“因预期房价上涨而购房”即以投机为目的购房的苗头。

这样的表达是具有强烈意味的。麦科勒姆已经看到了“过度亢奋”或“泡沫”的初期征象。

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加拿大央行行长麦科勒姆(Tiff Macklem)

 

现在的加拿大房价,尤其是独立屋房价,比五年前市场处于白炽化热度时已经又高了很多。

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加拿大地产经纪协会(CREA)2月月报中的房价趋势图(蓝色为HPI综合基准价)

央行的分析和其他机构的分析也是同样,即房价上涨系由三个因素推动:数百万人转入远程在家工作模式因而产生了对更多空间的需求、供应依然不足以及加拿大长期实行低利率。

仅就关键政策利率而言,加拿大央行已经连续11个月将其固定在0.25%的超低水平,其量化宽松计划也在导致按揭房贷利率降低从而推动了住房消费。

 

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加拿大央行基准利率自去年3月27日后一直在0.25%超低位

此时麦科勒姆也表示央行对加拿大房地产市场的反弹情况感到吃惊。

在楼市方面,加拿大央行所担心的,是现在开始发现有对未来房价的“推测而来的预期”,开始发现人们在期望最近的房价上涨趋势可以永远保持下去,即开始看到一些“过热”的早期迹象。

但麦科勒姆也说,现在的情况和2016年至2017年时的市场劲爆情况已有很大的不同。

 

央行迄今为止的决策,仍时继续将关键利率保持在现在的低位,除非最终实现了全面经济复苏。

按照预计,实现全面经济复苏的目标不会早于2023年的某个时刻。另外,央行也表示还会随时调整其债券购买计划,以继续帮助提高流动性。毕竟,加拿大经济在相当长的一段时间里仍需要强力的货币政策支持,才可能会实现完全复苏。

但低利率可能会扭曲楼市,现在且已经有了扭曲的初期征象。对此央行也很清楚。在利率低的情况下,房价可能会被拉高,家庭债务可能会增加,这些都是央行必须有措施防范的风险。

如麦科勒姆所说,央行将非常小心地应对,因为必须遏制住房泡沫,同时也会对加拿大家庭债务水平保持警觉。目前由于家庭偿还信用卡和个人贷款等其他债务的负担加重,按揭房贷家庭债务的比重已有所上升。

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去年5月CMHC(加拿大按揭和住房公司)曾预言房价下跌18%

实际上,很多留意观察楼市的人都已表达过担忧,即加拿大的房价上涨趋势不可能永远持续,很多人对目前的楼市繁荣表示担心,因为一旦上调利率,就可能会出现灾难性的崩溃。

央行虽然有着同样的担忧,但保持超低利率也是无奈之举。在加拿大经济实现复苏之前,大数量的失业人群尤其是在低工资行业中的失业人群,还仍继续需要扶助。

目前,加拿大的“长期失业”(超过26周未找到新的工作)人数已经稳定在50多万,是30年来从未有过的恶劣情况。

央行的维持低利率的决定正是由于这些经济基本面所需,即使是通货膨胀的压力在经济复苏面前也已变得不重要。

来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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