购汇不得用于境外买房!西温440万豪华公寓中国买家起诉开发商

  2017年,中国开始加大了对居民购汇用汇和对外流资金的监管力度。这给加拿大热点房市带来了长期的影响。

  当时大温地区房地产成交量随“新政”的实施而逐月下降。据专业人士分析,中国收紧外汇管控,“钱转不出来”,比当时已经已在卑诗省实行数月的15%“外国买家税”还有着更明显的效果。

  从当年年初开始,个人购汇必须在“个人购汇申请书”中进行申报,无论在银行柜台或是通过网银购汇,均需将购汇用途和用汇时间做出详细的说明。

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  允许的居民个人经常项目下的购汇用途包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲等9大项,而对“购汇在海外买房”这件事,则在新版的“个人购汇申请书”中重申其早已有之的政策——“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目”。

  虽每年购汇付汇5万美元等值的政策并没有变化,但一系列新增的申报、审核、备案和银行的更严格实施细则,都让用人民币收入去海外买房的一众人士遇到体会到了难度。

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  大局之下,个体是无力的。宏观的政策,落到每个人身上的影响不同。眼下,西温就有一桩诉案与国内的外汇严控有关。

  一位来自南京名叫陈隽(Jun Chen,音译)的女士,西温一间豪华公寓的买主,最近在卑诗最高法院起诉开发商,要求开发商退还其购房定金。

  在签约买房之后的履约过程中,她在将房款从国内转出来的过程中遇到麻烦,无法完成付款,因而其购房合同被取消。

  她告的开发商叫Onni Taylor Way Properties。这家公司在西温“皇家公园购物中心”后面的山坡上开发有阶梯式的“Evelyn公寓”。

  2017年,陈在其中的“At Forest’s Edge”三期和四期小区中选中了一套房,决定购买。她须分四期付440万元,其中最后一批规定是在交割日当天的下午4:30之前付清,而交割日是在Onni发出入住通知的十天之后。

  陈的经纪人于2017年8月3日同Onni签了合约,其中规定Onni须向经纪支付佣金的金额是第一笔10万元房款的4.255%和其余房款的1.1625%。

  根据陈的诉状,她全额支付了定金,但由于其英语阅读能力非常有限,经纪也没有详细向她解释,她对合同中的内容包括其中的违约处罚条款并不完全清楚。

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  然后,由于中国政府加强对个人购汇的管控,使情况偏离了她的计划。此时,根据中国政府的明确规定,个人购汇限额仍是5万美元等值,如果用人民币购买加元然后再在加拿大购买房产仍属“非法”,但金融机构的执行力度已经大得多了,申报、审核和触线上报制度更加严格。

  所以,虽然陈并不缺乏这些购房资金,但由于严格化了的外汇管理制度,使她无法将手头的人民币兑换成加元,导致无法如期支付购房款余额和履行合同。

  Onni的入住通知是其律师于4月23日发给陈隽的律师的,交割日定在5月3日。过了一天后,Onni允许将其交割日延期至7月15日,但陈必须再多付10%款。

  后来,Onni在5月23日又改变了主意,将交割日改到6月6日;但在6月7日左右,Onni再次改变主意,将交割日改到6月28日,条件有若干,其中一个就是陈必须再多付220495元履约保障金,不可退还。

  但是,6月13日,Onni的律师通知陈隽的律师,由于陈未能按时付款而终止合同,已付的定金和利息不予返还。

  陈隽现在上诉的目的就是要请法庭判决合同无效,另Onni退还已付定金加上其利息和有关费用。官司如何进展和会有什么结果,还须等待时日。

  陈的情况是有钱拿不出来,和她情况不同的是,还有很多交了定金的预售买家还需要申请银行房贷。

  后来随时大温房市温度的消退,很多人都因为贷不到足够的款而焦头烂额。现在的银行评估房价,比起签预售合同时的房价,已经不是一个概念了,难能按以前的标准去估计房贷金额。

  这和陈隽的情况不同,但相同的是他们都希望通过法律途径来“消除”以前的楼花合约,从而全身而退。

来源:凤凰美洲台

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