已经触底!反弹无期?2020年大温的房价还会不会下跌?加拿大33城市房价五年预测

  近日,加拿大顶级房地产经济学家指出,受政策影响而已放缓的加拿大房市,现在很可能已经触底。

  很多人认为,联邦和省级政府的冷却政策显见成功,因为其结果造成的是软着陆,而不是崩盘。

 

已经触底

  最新的CREA(加拿大房地产协会)“每月统计数据摘要”显示,在过去的4月份,全国住房销售环比增加了3.6%,连续第二个月增加。2月份销售是2012年来的最低点,但经过两个月的反弹,销售和去年下半年的大部分时期相比,差距已经不算太大。

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CREA“每月统计数据摘要”——加拿大全国住房销售量

  鉴于此,加拿大皇家银行高级经济学家霍格(Robert Hogue)亦同意布尔戈斯的观点。他认为,虽说3.6%的月增长幅度并不能说明全部问题,但强烈表明市场已触底。

  在市场活动数据方面,也出现了超出去年同期水平的表现,这还是2017年12月以来的首次。

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CREA“每月统计数据摘要”——实际市场活动

  近年来,卑诗和安省各有政策来为大温和大多房市降温,去年初又有联邦金融监管机构的按揭资格压力测试来防备“债务炸弹”。那么现在,已经有房的和想要买房的都想知道,既然已经触底,接下来房市会怎么演化。

 

何时反弹

  布尔戈斯说,受货币紧缩的直接和间接影响,2020年房价走高的势头将放缓,2021年会出现短暂的负增长,然后在随后的几年中回归原位,但不会再有提高。他在报告中还判断:

  因温哥华目前的住房价值严重高估,在2020年大温的房价会继续下跌,不过幸运的是,在2024年前房价会保持在一个平稳的水平上。

  2020年,只有蒙特利尔的房价会小幅提高,其他大都市区都不行。但随后几年,会有一些复苏,尤其多伦多的情况会变好一些。

  “穆迪分析”根据加拿大房地产信息服务公司RPS所提供的资料,对未来几年全国(单户)房价走势做出如下预测:

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  以上所显示的,是在“2019年第一季度到2024年第一季度”时间区间内,单户住宅价格的平均年化增长率。

  即,从今年到2024年前三个月,大温地区独立屋房价还有着0.9%的平均年化增长率,在“2020年继续下跌”会有复苏性的稳定。

 

纸面损失

  市场低迷必然带来在手商品的纸面损失。值此触底之时,大温拥房业主们在一年之中有多少纸面净值损失呢?

  对此,温哥华商业地产和物业税评估公司Burgess Cawley Sullivan的合伙人之一萨利文(Paul Sullivan)今天有调查报告呈现估算结果。报告说,从去年4月到今年4月,大温房市中共有890亿元净值损失。当然,很难说有多少损失是政府因素导致,又有多少损失是由于市场力量的变化引起。

  净值损失估算包括各地区的总平均净值损失和单户平均净值损失。

  • 温哥华住房数量最多,有283915套,总净值减少13%即436亿元,每户净值减少15.4万元;
  • 西温住房数量较少,有16930套,但中为价格的下降幅度最大,达14.7%。总净值减少76亿元,每户净值减少45.1万元;
  • 高贵林港有21755套住房,总净值减少10.2%即15亿元,每户减少7.2万元。

  当然,“净值损失”的原因是卑诗省面向需求侧的税收政策,包括“投机和空置税”、豪宅多缴的学校税以及强化的外国买家税。总体来说,业主们面临着的是缴税增加但净值减少的问题。

  与此相仿,近年来均以两位数涨价率与温哥华旗鼓相当的地区如香港、新加坡、悉尼、伦敦和纽约等地,因中国严厉管控外汇和贷款门槛提高等原因,也在去年开始软化。

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  卑诗省自去年以来一直在进行的“洗钱调查”,也是原因之一。

  所谓“纸面损失”,并不是只局限于“纸面”。住房净值的减少,会影响房主的消费和投资行为,进而对更广泛的经济发生影响。

  卑诗省在这方面尤其明显。加拿大央行最近的金融系统调查结果显示,卑诗省的家庭债务与收入比全国最高,超过350%,净资产比其他省份都更多地集中在住房上,安省约为42%,而卑诗省为52%。

来源:凤凰美洲台

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