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这招狠!炒楼花必成房东 再炒=给税务局打工

  2月25日实施的楼花转让登记系统,不是政府为了收那点儿转让费:从此楼花要被全面查税,赚了要交,亏了要交,平买平卖也要交!炒楼花必成房东,再炒就是在给税务局打工!

 

楼花买卖登记制度,后果?

  2月25日,卑诗省政府正式推出加国首个楼花买卖登记系统,目的是打击炒卖及逃税,提高房地产市场透明度。

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  这个名为「公寓及分契物业转让登记」(Condo Strata Assignment Integrity Register)的新系统,要求地产发展商提交季度报告。而首份报告必须在4月30日前向政府提交,内容是今年1月1日至3月31日期间,任何柏文及分契物业转让交易中买卖双方资料,包括姓名及所属国籍等个人资料。

  省府将会把新登记系统收集到的相关资料,提供予加拿大税务局,以便当局能够追踪到买卖家的入息报税表,确保转让者支付适当的税款,以及买家准确地申报购买价格,从而支付相应的物业转让税

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登记系统让楼花的每一手买家都面临查税

  省财政厅长詹嘉路(Carole James)指出,一些投机者和逃税者一直利用房地产市场的漏洞,导致房屋价格攀升,令到很多省民没有能力上车。新规定将会有助提高本省房地产市场的透明度。

  同时,登记系统资料也会作为省府日后制定住房及税务政策的参考。公寓及分契物业转让登记系统由卑诗省田土厅(Land Title and Survey Authority)负责管理。

  本省所有地产发展商必须在今年3月31日前,开设一个myLTSA Enterprise户口,以便提交季度报告。

 

以前:炒楼花  钱赚钱比人赚钱容易

  通俗的说,过去买入楼花,就是和开发商签合同,开发商知道。

  每次转合同的时候,有的开发商收2%的转让费,有的开发商(为了吸引买家)规定直系亲属的转让,不收费,或者1%的转让费。这个转让费一交,收入你就是不报,税务局也不知道。

  举个例子,UBC2016年初开卖的两卧室公寓楼花,开发商初期的价格大约是80万,工程进度每多一步,涨。到了2017年底交房的时候,两卧室公寓110万。最后持有这个楼花的人,成了房东,田土厅登记备案。

  而前面几手卖出的人呢?最多给了房价的25%(20万左右)就算只赚了10万吧,那也是一个IT民工起早贪黑一年的收入。问题是,IT民工得交税啊,一交税3.5万出去了。楼花赚了10万块的人呢?就算报税,一半收入算资本利得税,也是秒杀IT民工。

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  25号实施的系统的威力,并不在于每次转让要交一两百块钱的转让费,而是打破了一个沉默的合作:开发商坐庄拉高房价,跟庄的人(楼花的买家)默默赚钱。现在开发商必须要登记在册,供出每一任楼花主人的信息。然后呢?税务局查税!

 

现在 再炒就是给税务局打工

  于是税务局早就请讲中文的雇员在查楼花,先查多伦多和温哥华。炒房?你要先知道你要交的税!

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  总之楼花被查,比你想的规模大,比你想的厉害。先查多伦多,再查温哥华。查三种税:income tax, GST/HST, GST/HST rebates.安省查了三万例。涉及5.4亿。

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  温哥华呢,也查这三种税,查了6861例,涉及3个亿。

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  税务局说了,楼花要炒你可以炒,但是!我也可以查!

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  官网这段话说得杀气腾腾:CRA获取並分析第三方数据(就是开发商交出去的转让资料),炒楼花的利潤通常被視為完全納稅作為營业收入。根据每个案件的事实确定这些利润是应该作为营业收入还是作为资本收益报告。

  划重点:税务局根据每个个案确定,炒卖楼花的利润作为营业收入还是资本收益。简单的说,如果是营业收入,100%应税,如果是资本收益,好歹炒楼花的人还有利润!但是到底是营业收入还是资本收益?税务局说了算。

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  楼花买卖已经有1740个人 被罚了7000万

  税务局查税的结果如何?看官网:“如果纳税人在提交申报表时故意作出虚假陈述,CRA将适用相当于应付额外税款50%的罚款。在2015年4月至2018年12月期间,CRA应用了1,740次罚款,总计7090万。最高罚款近250万刀。

 

  原价/亏本卖楼花 税务局找你追GST/HST

  多伦多地产经纪李菲指CRA网站上的例子很清楚,首个买家与建筑商签订新房购买和销售协议,并支付1万元楼花定金。首个买家没有继续向建筑商付后续款项。首个买家随后将该楼花协议以1万5千元的价格转让给第二买家。

  从首个到第二买家的销售过程,是买卖价值1万5千元的合同,这1万5千元全部适用于HST/GST的缴纳,即使转让协议明确首个买家所支付的1万元是给建筑商的定金保证金(recovery of the deposit,即10天冷静期过后,买家反悔此1万元定金不退),情况也是这样的。

  李菲说:“有些人以为原价出售楼花没赚钱就不用交税,其实不是这样的。比如王先生以10万买楼花,以原价10万转给张女士,没有产生任何利润,但事后税务局裁定为倒卖房产性质,非自住,虽然没挣钱,但定金是房价的一部分,转让的是这个合同,按比例各自视情况而定缴纳GST/HST。”

 

赚了钱卖楼花

  如果幸运,税务局只找你收资产增值税

  如果你买卖楼花赚了钱,被税务局认为是自住,那么你该交税,你很幸运,因为资本利得税只是一半算应税收入。

 

  如果税务局认定你不是自住,全部收入都是生意收入

  税局的狠招是,将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范,而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)来课税。

  就算买楼花是为了自住目的,但因为一些无法预见的原因(银行不给贷款、工作婚姻变故)导致出售,按理所获得的利润不算是生意收入,按增值税纳税就可,但从近期税局的举动看,短期炒卖楼花通常会被视为是生意收入。所以课税100%。看税务法庭的判决:加西都市追踪从来不做“据说”和“坊间传闻”。

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  楼花登记系统已经实施,税务局查税员还会远吗?

  税务局在官网上发出恳切的呼唤:“如果你炒卖楼花没有报税,你现在可以重新申报!”(坦白从宽,抗拒从严),楼花的查税期限,是6年。

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  上个月问房产经纪,总看到微信群里有楼花抛售,可以捡漏吗?

  房产经纪瞪圆眼睛:现在还有谁敢买楼花啊!除了留学生和实在不懂市场的!就算楼花在抛售,那比他买的价格便宜,你也不敢接啊!

  谁知道接下来公寓会不会再跌?如果你有钱,就别买楼花了,等楼花跳楼,再买个便宜的公寓自住吧!

来源:星岛日报

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