世纪豪赌!加拿大银行 “做空”房市 次贷危机若爆发 8%家庭将失去房产!

  加拿大与澳洲一样,堪称“奇迹国家”——澳洲已经连续110个季度没有出现衰退,而加拿大的家庭债务占GDP的比例在过去30年一直处于上升状态。

  在全球其他国家出现危机去杠杆时,加拿大的家庭却一直都在加杠杆,如今其杠杆水平早已超过美国08年金融危机前水平。

  即便如此,加拿大的家庭债务不管是占GDP比例还是占可支配收入比例,一直都在往前冲,如今家庭债务已经冠绝全球。

  在历次危机中,加拿大房市永远在加杠杆的表现让炒房客和过度加杠杆买房的家庭有恃无恐,但这一次银行家们先颤抖了,开始“做空”房市。

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  加拿大的金融体系和房市在过去30年的表现,特别是08年经济危机时的表现让人刮目相看,全球主要发达国家到处都是哀鸿遍野的去杠杆和银行危机,唯有加拿大的银行和房市异常稳健,这也解释了为什么英国央行邀请了加拿大央行前行长卡尼去掌舵。

  其中绝大多数是房贷(温哥华和多伦多尤为如此)。

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  08年时美国的次贷危机让家庭债务去杠杆,但加拿大“拒绝”,如今其债务与家庭收入的比例已经到达美国次贷危机前的水平(经过口径“一致性”调整后)。

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  看到这种趋势银行家们开始颤抖。

 

出现这种现象有多方面的原因

  首先是心理层面的“无所畏惧”。因为加拿大的房价即便在次贷危机最严重的时候也保持相对坚挺,这种“历史经验”让人们坚信房产是最稳赚不赔的投资和保护自己资产的最佳容器。

  此外,加拿大房贷的某些特殊安排机制也对“维稳”房价起到了重要作用:如浮动利率占比相对较小(仅有25%左右),多数人选择3-5年的固定利率,所以即便央行加息也不会影响到多数人的偿债能力。

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  另外,人口不断流入的“故事”也让加拿大家庭相信未来房市的需求将保持强劲。大量移民和留学生的涌入,让加拿大的租房市场异常火爆,市区热点房源一挂出来出现百人抢房的奇观。

  大学云集的多伦多的各类租房总体空置率降低至近20年的最低水平,占租房市场最大头的私人公寓和地下室租房空置率仅0.7%,租金更是连年以两位数水平快速上涨。

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  眼看加息根本抑制不住火热的市场需求,加拿大的银行家们在2018年初祭出了另一个抑制需求的大招:贷款买房可以,但需要对还款能力进行“压力测试”——即目前收入能够承受未来利率在当前基础上再上升2%的压力情境,这实际上起到了抑制房贷需求的作用。

  因此,不断有业内人士不断呼吁取消或放宽压力测试,给房市再松一口气。

  据加拿大赫芬顿邮报(HuffPost Canada)今天报道,代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC(Mortgage Professionals Canada)向联邦政府发出呼吁,放宽压力测试要求,以挽救越来越不景气的房地产市场。

  据悉,MPC代表了1,000多个房贷机构,11,000名从事按揭业务的经纪。他们提出,将在合同利率基础上追加200个基点(或2%)的要求降低,大幅调低至75个基点(或0.75%)。

  目前加拿大五年固定期的按揭利率约为3.7%,若按照OSFI的要求,那么就是要用5.7%的利率来测试借贷者的还款能力。而按照MPC的修改建议,那么只需要按4.45%的利率来进行压力测试(这相当接近美国目前4.41%的按揭贷款利率)。显而易见,这对借贷方而言,要求当然宽松多了。

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  加拿大建筑和土地开发协会(BILD)也向向联邦发出呼吁,尽快取消压力测试,因为GTA地区的新屋已经卖不动了!

  BILD的 CEO David Wilkes指出,新屋市场出现的情况与GTA地区的基本经济面完全不相符合,这是人为的影响导致市场疲弱,把市场扭曲了。若联邦仍然实施如此严格的按揭政策,那么GTA的市场在今年难以好转,可能也是困难并惨淡的一年。

  这位CEO有两条建议:一是尽快取消压力测试,二是将还款期限制从现在的25年延长至30年。他说只有采取这些举措,GTA地区的市场才有望复苏。

  近日BILD的内部消息称,联邦财长莫奈(Bill Morneau)正要手下着手研究,将还款期限制从现在的25年延长至30年。如果消息属实,那么这也将是联邦政府的重大政策变化。

  不过,加拿大国家银行(National Bank of Canada)的经济学家Kyle Dahms对此颇不以为然,并怀疑这两项举措,包括修改按揭规定及延长还款期,是否能够解决问题。

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  他说加拿大目前仍然处于历史上利率超低的时代,如果将这两大方面都放松,那么加拿大人的债务还会继续增加,而房屋的可负担性也会进一步恶化。

  毕竟,虽然从“平均数”上看家庭债务“仅占”可支配收入的177%,但实际上约8%的加拿大家庭其债务占可支配收入的350%以上,其债务占全部家庭债务的20%,这部分家庭债务构成了加拿大银行系统中事实上的次贷。

  房贷像其他商品一样有供给和需求两侧,在发现需求端控制手段已经不太管用后,加拿大的银行开始“做空”房市–控制房贷供给量。

  加拿大央行最新公布的数据显示,2018年12月房贷同比仅增3.1%,创下了近20年来的最低增速,较两年前增速腰斩。而加拿大的五大行均承认,这是银行配合央行指导“故意为之”,以“帮助加拿大营造一个长期健康的房贷和房市环境”。而五大行的高管也都明确表示:2019年的房贷增速不会超过5%,房贷未来将不会是银行业务的增长重点。

来源:凤凰美洲台

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