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列治文1413套新建公寓历史最高!但成交量一路走低

  根据Business in Richmond最新公布的报告,在今年上半年,列治文有1,413套新公寓开工建设,比去年上半年多出了60%。不过,虽然新公寓越来越多,成交量却是一路走低,以往火爆的楼花市场也开始转冷了。市场上的广大买家持币观望,下单动力不足,都在等待这一波房市调整的结束…… 

 

房价还会继续猛涨吗?加拿大的房子到底应该值多少钱?

  对于这个问题,有房一族和无房一族都有自己的想法:有房一族认为加拿大房地产的基础价值很高,所以导致了房价的升高,他们还认为房价的上涨,是加拿大公共财富(Wealth of the public)增长带来的比如结果。

  无房一族则认为,加拿大的房屋已经彻底的“商品化”了,房价的不断上升,反而将减少公共财富。虽然两方的意见截然相反,但他们的看法都是有依据的。200多年前的“罗德戴尔悖论(Lauderdale Paradox)”,所指的就是类似的情况。

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罗德戴尔是谁? 

  詹姆斯-梅特兰是苏格兰贵族,也是第8位罗德戴尔勋爵。他一生的大部分时间,都用来研究金钱和财富了。如果你在加拿大学过历史,应该会知道詹姆斯-梅特兰曾羞辱过前美国远征加拿大的军队指挥官、后来叛变美国投靠英国的本尼迪克-阿诺德,但这并不是梅特兰对这个世界的最大贡献。

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  詹姆斯-梅特兰的最大贡献就是提出了“罗德戴尔悖论”,虽然作为古典经济学的一部分,现在讨论这个悖论的人已经很少了,但许多伟大的经济学家,比如大卫-里卡多和卡尔-马克思,都受到了该理论的影响。

 

罗德戴尔悖论 

  罗德戴尔悖论是詹姆斯-梅特兰通过大量观察而得到的一个结论。在《公共财富的本质和起源,及其增长方式和原因调查》一书中,詹姆斯-梅特兰认为公共财富和私人财富呈负相关,私人财富的增长往往会导致公共财富的减少。

  他将公共财富定义为:“包括一切人的欲望所及的东西,不管是有用的还是令人愉快的。这些物品具有使用价值,从而构成财富。”而私人财富则是:“一切人的欲望所及,对其有用或令其愉快的东西,具有一定的稀缺性。”

  简单来说,稀缺性是使某种东西具有交换价值,并可以增加私人财富的必要条件。公共财富与私人财富不同,公共财富包括所有的使用价值,因此不仅包括稀缺的东西,还包括丰裕的东西。

  罗德戴尔认为,如果空气、水和食物等原本丰富而必需的生活要素具有了交换价值,那么它们的日渐匮乏,就会增加个体的私人财富,并同时增加国家财富——国家财富即是“个人财富的总和”——但要以牺牲共同财富为代价。例如,如果有人可以垄断之前只要缴纳水费就可以自由获取的饮水,那么国家可计算的财富就会有所增加,而其代价则是人们会越来越口渴。

 

人为制造稀缺性 

  想去找到一种资源进行垄断很难,但人们可以“制造稀缺性”。詹姆斯-梅特兰在书中举了一个例子:在18世纪的弗吉尼亚州,曾推出一项法令要求所有的烟草种植园中,每一个奴隶只能种植6,000株烟草,而此前每个奴隶可以种植10,000株。所以,这一法令直接让烟草产量下降了40%,而人们对于烟草的需求不会在短时间内急速变化,所以该法令带来了直接影响就是烟草价格的飞涨。

  弗吉尼亚州的气候很适合烟草种植,所以从自然禀赋方面来看,弗吉尼亚是一个烟草资源非常丰裕的地区,但法令一出,直接在供给端限制了烟草的产出,使得种植园中每一株植株的价值都获得了提升。为了不让私人财富受损,种植园主会选择焚烧多余的植株,来保证市场价格。

  我们曾在教科书中学到的,美国资本家宁愿把牛奶倒入河流,也不愿意卖掉,也是出于同样的考虑。那么,还有哪些资源是可以通过人为制造稀缺性,使得公共财富受损呢?

 

加拿大房产的稀缺性 

  人人都需要房子,所以房子是有稀缺性的。世界上几乎所有的房屋都是有价值的,很难想象世界上有免费“送”房的国家。而更具有稀缺性的,是城市中的房屋,因为人们需要在城市中工作谋生,所以要住在城市中。再加上许多城市对于土地用途有严格限制,使得城市中的房屋更加稀缺了。

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  所以,加拿大的房屋价值如此之高也是有原因的,毕竟在适宜人们生活工作的地方,房屋都是稀缺资源。所以,在加拿大城市地区有房、建房或卖房的群体,都创造了很多的私人财富,而代价就是公共财富的削减。

  想要取得平衡,通常来说最简单的做法是增加供给,给本地经济足够的时间来发展,让居民收入慢慢追上房价。 

  从2001年至2008年,加拿大全国的房价涨了69.31%,是有史以来增速最快的一段时期。而从2008年至2011年,加拿大的房价遭遇了3年的价格停滞。从2012年到2017年,加拿大房价再次猛涨39%。

  一些地产开发商认为这是由于政府的种种限制,导致了供给不足,虽然听起来有道理,但从数据上看其实并不是这样,事实上,部分地产商和房地产卖家在学习当年的烟草种植园主,“焚烧多余的植株”,人为的限制供给。

 

地产商刻意制造稀缺 

  以多伦多为例,多伦多每年都有很多移民涌入,当地经济也很繁荣,所以多伦多的房屋供不应求应该是正常的现象。从2006年到2011年,多伦多一共计划新增188,450套新住宅,但根据加拿大按揭及房屋协会(CMHC)的数据,多伦多实际完工的住宅只有160,195套。

  预计完工的住宅数量超过了实际完工的住宅数量,给房价带来了上行压力。许多之前未曾使用过的房屋,现在都需要进入市场了,进而导致了多伦多的空置率非常低。而这段时间正是加拿大房价处于停滞时期,对于开发商而言,在这个时候让大量新房入市,不但无法让自己的利益最大化,还可能对于房价产生下行压力,因此,开发商自然不想增加房市供给,损害市场价格。

  而从2011年到2016年,根据加拿大统计局的数据,多伦多计划新增146,200套住宅,而CMHC的数据显示,多伦多的实际完工住宅数量为175,825,也就是说,实际完工住宅比预计完工住宅多了近30,000套,市场上的供给是超过了预期的。但带来的结果却是价格持续上涨,市场上的存量越来越少。

 

是什么原因,导致了额外的供给未能导致房价的下降呢? 

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海外买家和空置房屋 

  在2011年到2016年这段时间,有两股趋势值得注意:首先是海外买家的增加,然后是空置房屋的增加。根据CMHC的数据,2017年非本地居民买走了加拿大2.7%的房屋,相比2014年的水平增加了35%。而在2011年至2015年期间,CMHC估计有8.48%的新公寓被非本地居民买走了。

  从2016年至2017年,多伦多有11.65%的新公寓被海外买家买走了。尽管本地需求已经非常旺盛,但开发商还是选择了把更多的房屋卖给了海外买家,而这种行为被称为“批量化(Massification)”,举例来说,奢侈品市场进入成熟期后,消费者购买奢侈品的主要动机不再是从众或炫耀心理,而是追求个人喜好,奢侈品的买家也从富人阶层扩大到了中产阶层,这种“批量化”使得奢侈品不再神秘,买家的范围被扩大了。

  多伦多房市的另一个问题是空置,2011年的加拿大人口普查结果显示,多伦多有89,754套房屋大多数时间无人居住,占到了房屋总数的4.31%。到了2016年,最新人口普查结果显示,多伦多的空置房屋增加到了99,236套,占到了房屋总数的4.43%,所以,多伦多的空置率在这一时间段是不断上升的,而多伦多房市的存量一直在下降,换句话说,由于空置房屋的存在,使得房市的可交易房屋数量减少了。

  加拿大的房产当然是有价值的,特别是多伦多和温哥华这样的大城市的房产,只是我们很难摸清这些房产的价值中,有哪些是真正的价值,哪些是人为制造的稀缺。加拿大的房产使得很多人增加了私人财富,代价却是公共财富的流失。

  通常来说,市场应该有自我调节的能力,如果一个地区附近全是住宅,那么当地居民就会需要有一家咖啡馆来作为公共空间。但现在看来,市场的自我调节机制在房地产市场中失效了,人为制造的稀缺性推动着房价一直往上跑。

 

公寓市场成为开发商发力重点 

  自从温哥华推出空屋税政策和海外买家税政策之后,对于豪宅市场的冲击是最大的,而公寓由于有广大工薪阶层的支撑,一直是市场上成交量最大的房屋类型,而价格也是水涨船高。

  在这个时刻有越来越多的新公寓项目开工,一方面是由于开发商的新项目从规划到审核,从获批到开工往往需要几年的时间,前几年房价暴涨,使得开发商的开发热情猛增,但由于滞后性,使得大量新项目的最近半年才正式开工。

  另一方面,则是在高端独立屋价格走低、中端市场价格震荡、中低价位房产最受追捧的市场环境下,公寓的价格依然有上升空间,在主要的三种房屋类型中,开发商自然会发力于公寓市场。 

  所以,在眼下的大背景下,开发商“捂盘惜售”制造稀缺性显然是不划算的买卖了,中高端房产成交量骤减,高端豪宅甚至变成了买方市场,自然没有制造稀缺性的必要;中低端房产需求旺盛,价格坚挺,顺势而为,方得始终。

来源:高度、加拿大地产头条

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