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北温远景规划文件发布:未来房价还要涨!

  在大温地区,无论哪个城市,似乎都面临着两大问题,一是房屋可负担性的问题,二是交通问题。北温也不例外。而北温解决这些问题的最新尝试,则是希望通过新的规划方式,来扭转二十年前提出的“以车为本”的交通基建传统思维。

 

北温的交通问题由来已久

  如果你想去温哥华去北温,只有3条路可以选择:

● 通过狮门大桥,从西温走Upper Levels Highway绕到北温;
● 通过钢铁工人纪念大桥去北温;
● 在Downtown乘坐水上巴士去北温。

  无论你选择哪种方式,都要经历一番“拥堵”。50多年来,狮门大桥和钢铁工人纪念大桥都没有加宽,虽然北温的人口增加并不明显,但每天需要在北温和温哥华之间通勤的人数却一直在上升。根据2016年的人口普查数据,有22,000人表示需要每天都要跨越Burrard内湾,去北温上班,有35,000人要从北温去温哥华上班。

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  如此大的人流量,带来的结果就是交通的拥挤。现在北温与温哥华之间的交通几乎完全依靠Upper Levels Highway这一条路,每天的早晚高峰,无论是狮门大桥还是钢铁工人纪念大桥都是堵车的重灾区,一旦桥上发生交通事故,更是会导致封桥,而水上巴士也一直都是人满为患,只能不断加开班次。

  北温的交通问题不但影响了当地居民的日常生活,还直接影响了北温的经济发展。北温很多的生意都被交通问题耽搁了,很多在北温工作的居民,在和来自温哥华的客户预约见面时,都要留出很多的时间以防止遇到堵车。甚至有一些大温其他地区的居民,因为交通问题而不愿去北岸工作。为了北温未来的经济发展和社区发展,解决交通和住房两大问题已经刻不容缓。

 

新的开发规划带来更多可能性

  Maplewood社区位于钢铁工人纪念大桥以东约1.5公里处,是北温最后几个有待开发的社区之一。在70年代,这里曾是一片棚户区,如今在森林和黑莓树丛之中,已经有不少的地产项目开工建设了。几年前,在Dollarton Highway高速公路沿线曾砍伐了一片森林,修建了新的工业园区。后来,附近又有了新的购物中心。

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  尽管该地区的开发程度越来越高,但对于通勤者来说,日常通勤并没有受到太大的影响,因为在老的Dollarton Road之外,新修了一条四车道的公路。不过,根据不久前出炉的“北岸创新产业区”规划,在Dollarton Highway和Mount Seymour Parkway之间将兴建新的工业园区,可能给当地的交通带来更大的压力。

  根据规划,Maplewood将继续沿着Dollarton Highway向东发展,该区域有卡皮拉诺大学的“创意园区”,而Berkley Road这条断头路未来也将打通,直达Dollarton Highway。

  开发商Darwin和Tsleil-Waututh原住民部落将共同在此开发占地面积达到45公顷的创意园区,并配有超过1,000套的住宅,商店和其他设施,让在此工作的员工可以就近解决居住问题。该地区将建18栋2-8层的建筑,整体规模和温哥华奥运村差不多,其中30%是住宅,42%为创意园区办公区,5.7%为娱乐设施。

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  Darwin的发言人表示,届时将有4,400人在这个园区工作,社区中的其他居民将是在周围工作的职员,或卡皮拉诺大学的学生和教职员工。而在园区工作的员工在该地区租房时,可以享受10%的租金优惠,并享有优先权。有20万平方英尺的住宅面积,将留给卡皮拉诺大学的学生和员工。

  而该地区还将兴建新的公园、步行道和自行车道,并对旧工业区遗址进行环境修复。不过,该项目也有一些负面影响。为了兴建新的园区,需要把该地区现有的16家企业搬迁,还会有40英亩的树木需要砍伐。

  该项目已经在卡皮拉诺大学举行了多次听证会,而人们最担心的一个问题就是交通。这并不令人感到意外,因为交通是困扰北岸多年的顽疾,而房市的火热进一步导致了交通环境的恶化。随着北温的继续发展,让更多的人和车都堵在Upper Levels Highway或钢铁工人纪念大桥上显然不是一个好主意。

  而在北岸运营的B线公交快线,是从西温的Ambleside到北温的Phibbs Exchange车站,这条快线也要和其他车辆一起挤在Upper Levels Highway上,根本就“快”不起来。

 

以住代车的新思维

  交通问题未解决,但北岸的建设速度并没有因此放缓。在Seylynn Village即将兴建一栋32层的高层公寓,而林恩河谷附近的Mountain Highway沿线也将有很多公寓项目和可负担出租房屋项目开工。在Old Dollarton也有不少商业项目和住宅项目已经规划好了。

  不少人都对这些新房的价格表示了担忧,一位北温市议员就表示,这些新房的价格很可能都将超过百万,对于改善当地居民的住房可负担性并没有帮助。而且,他也反对为了地产项目破坏森林,因为随着人口的增加,人们对于绿色空间的需求也会增加。

  “北岸创新产业区”规划给出的答案是:让更多的人住在园区附近,不以私家车为主要交通工具。

  北温市长沃尔顿表示,他已经留意到了人们对于交通的担忧,但在创意园区完工之前,周边的交通基建将会率先完成。他预计交通基建将在2023年完工,而新的创意园区要到2025年才会完工。而开发商Darwin的发言人也表示,该项目将持续超过10年,将依据市场需求进行调整。

  北温已经变得越来越拥挤了,而这个创意园区的规划方案似乎是合理利用土地的好办法。只是在带来好处的同时,将给交通带来额外的负担。北温市议会已经推迟了该创意园区的审批,将在今年秋天的市选之后,由下任市长和市议会来做定夺。

  而且即使现在的方案被否决,开发商Darwin和Tsleil-Waututh原住民部落也可以提出新的规划方案。所以,这份规划到底能否用“以住代车”的方式来解决发展带来的交通压力,还需要由下一任市长进行研究和定夺。

 

以“车”为本的过时规划思路应摒弃

  北温和北美很多大城市一样,都受到了20世纪40年代和50年代“以车为本”的城市规划影响,当时车辆在交通中的地位被无限提高,自行车则变成了儿童的玩具,而非日常通勤的常规选择。在大温地区,城市规划缺乏想象力,一直都在为“车”服务,而不是以“人”为本。

  尽管这几年来,人们对于绿化空间、对步行者友好的社区规划越来越关注了,但目前的城市规划依然是为车辆服务的。想骑车上班?那你就要和其他车辆一起抢路,并承担车祸的风险。而温哥华由于受到市府换届等因素的影响,公共交通的发展非常滞后。

  在城市规划方面,值得我们学习的是瑞典。在瑞典的主要城市,比如斯德哥尔摩和马尔默,住在郊区的居民花很短的时间就能进入城区,因为在道路规划时就充分考虑到了通勤的问题。如果你住在马尔默,甚至可以通过一座大桥直接去哥本哈根上班。而在哥本哈根,路上自行车随处可见,还为自行车留出了很宽的自行车道。

  温哥华在市政规划时,都在考虑如何让人们更“紧密”的居住在一起。温哥华距离绿树成荫,适合步行和骑车,交通主要依靠电动车和公共交通的未来绿色城市,有十万八千里的距离。

  但这次北温Maplewood社区的发展规划,至少让我们看到了一丝希望。我们在兴建新的社区之前,起码已经意识到了交通和“步行”的重要性。一个全新的工业园区,应该让在此工作的员工可以步行通勤,这就需要在规划时注意到房价的可负担性问题,和当地的基础设施问题。

  这里是否有足够多的学校、医院、商店和社区中心?这里的道路是否足以应对人流的激增?提前想好了这些问题,才能在未来的规划中有的放矢。

来源:加拿大地产头条

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