高风险房屋贷款和影子银行横行 温哥华房地产市场稳定性堪忧

  周一(6月19日)Postmedia调查显示,温哥华大额且高风险的房贷在逐渐上升,房贷骗局也在增多。这与“影子银行”的兴起密不可分。

  加拿大央行的数据显示,自2014年以来,低收入人群拥有大额房贷的数量急剧上升。这表明大温地区高房价背后高风险房贷不断增长的趋势。

  加拿大央行指出,这是一个在温哥华房地产市场日增的危险,因为自2016年秋季联邦政府对加拿大各大银行加紧了贷款管理后,很多这种大额贷款不再有保险。并且这些大银行以后也不会再发放此类贷款。

  因为联邦政府新的贷款监管,很多买家开始从影子银行获取贷款。在一个增长迅猛但监管欠缺的金融市场,这些贷款是很危险的。

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  根据加拿大央行2017年6月的报告,有证据表明影子银行和传统银行之间的关联也日益上升。贷款人会把从影子银行拿到的大笔资金用作房屋首付,从而申请到传统银行的低利率贷款。

  “温哥华和多伦多的房价增长是有投机的成分在里面的”加拿大央行行长波洛兹(Stephen Poloz)上周在银行每半年一次的金融机制审查是说到。这次审查指出新的房贷“高风险特征越来越明显”。

  一份加拿大央行2016年12月的报告预估影子银行放贷总数已有1.1万亿,大概是传统银行的一半。并且在过去的十年间,这些新势力在市场中越来越重要,已改变了在加拿大的房贷市场的面貌。银行政策的加紧会使得原本在传统银行界的活动转移到影子银行界。

  影子银行为非银行的房贷机构,他们的存在可以增加加拿大金融市场的信用贷款,但他们不会收到和其他银行的监管。评论家认为影子银行很容易被宽松的信贷政策,房贷诈骗,洗钱,以及重复贷款抵押入侵。(重复贷款指房屋在抵押贷款时在高风险的贷款链中被重复利用以获得更多的房贷)

  Postmedia指出的影子银行包括房贷公司,对冲基金,以及私人放贷者比如地产经纪,众筹,地产律师,以及房贷经纪等。

  这些贷款被指出和2008年美国次贷危机中的一些贷款诈骗有相似之处。Postmedia在调查了30多个法院案件后得出的结论显示出一个趋势,房屋买家和地产工作人员会联手误导房屋贷款申请。这包括夸大买家的收入,多人制造假的房产资本,虚报海外资产以支持房屋贷款,夸大在次贷公司里贷款抵押的价值用以贷款开发房地产,以及篡改加拿大税务局(CRA)报税记录。

  艾伯塔省的理财师 Hilliard MacBeth认为,加拿大央行指出的贷款特征和温哥华多伦多两地影子银行的兴起在孕育危机。

  “能支付起温哥华高得离谱的房价的人很可能是通过洗钱,贷款诈骗,或贷一份本不应该贷的大额贷款来支持买卖的。Macbeth说到。“如果温哥华每个人都在诚实汇报收入的话,房价不可能会如此之高”。

  BC省金融机构委员会(Ficom)为监管影子银行的机构。在调查了Ficom的监管措施之后,Postmedia发现了BC省的房贷诈骗案例在不断上升,并且大多是和私人房贷机构以及房贷经纪有关的。

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  加拿大央行对于加拿大房市的两个风险特征提出了警告。

  其一为房价和贷款已经到了一个一触即发的极端,波洛兹上周指出,任何变化都可能引发房市的修正。加拿大银行认为在市场修正时,贷款较多的人们可能会被逼卖房,从而增加卖房数量,导致更紧的贷款政策,进一步增多影子银行的活动。

  其二为中国动荡的经济可能带来的冲击。加拿大银行指出中国同样有其影子银行的问题。
在中国,银行和影子银行之间的关系也越来越复杂且无透明性,这使得信贷风险有增无减。加拿大央行在2016年12月的风险报告中指出,“2007到2009年的全球金融危机表明,影子银行的软肋会威胁金融界的稳定”。

  近几年,大笔资金从中国大陆流向温哥华房地产市场,有些金融专家认为加拿大的银行以成为中国影子银行贷款的目的地,并且会面对“幽灵抵押”的风险—幽灵抵押是指根本就不存在,或被重复利用的贷款抵押。

  Postmedia指明,加拿大金融机构监督办公室(OSFI)是允许加拿大银行接受来自中国大陆的贷款抵押用于在BC省申请房屋贷款。

  OSFI发言人Annik Faucher说无论贷款人为加国或外国国籍,OSFI没有制定联邦管理下的银行可以接受什么样的抵押。OSFI允许金融机构合理竞争并且承担一定合理的风险。

  一位不愿透露姓名的美国对冲基金经理说到:“大家都知道幽灵抵押的存在,并且了解影子银行和中国在温哥华的影响是很大的。但问题是幽灵抵押被重复利用,洗钱活动也同时进行。当资金到了温哥华之后,人们只会认为是一个中国富豪现金买房。

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(来源:加拿大央行)

  上图是加拿大银行发布的风险范围地图,新的“高比例”贷款(指首府低于房款20%的买家)以红色标出。如果贷款数额是贷款人年收入的4.5倍还多,那这些贷款人则格外脆弱。加拿大银行不会公布这些温哥华高比例贷款,但表明了他们对这些称上升趋势数目的贷款的担心。2014年,贷款为年收入4.5倍的贷款人占高比例贷款的31%,这个数字2015年下半叶涨为37%,而到了2016年底,则升为39%。

  加拿大银行指出,2015年9月至2016年9月之间在温哥华发放的贷款,如果是在新政下,43%的贷款是不会被批准的。这可导致很多大温买家将无法在未来拿到贷款,或者影子银行会填补这个空缺。

  大温的四个地区,有超过50%的贷款是数目超过贷款人年收入4.5倍的。紧邻Granville街,在Richmond北面的温哥华南部房价快速升高,炒房严重,使得这个区的高比例贷款从2015到2016年急剧增加。其他三个区包括Burnaby市的南坡区(South Slope),Richmond北部和Delta北部。

 

影子银行和幽灵抵押的成长

  影子借贷可以是简单的个人对个人的贷款,但也可以是一个复杂的过程,不同的信贷机构和个人可以创造,交换,甚至二次包装贷款去得到房贷。

  举例来说,Surrey一家伐木和房地产投资公司负责人对Postmedia解释道,他们的商业模式是把家人朋友的房屋当作抵押,然后从银行贷款出来。这笔资金然后被用于给那些无法在银行里申请到房贷的人发放新的房贷。

  Postmedia找到的另外一个例子显示开发商们会把投资商们拥有的独立屋当作抵押总次贷机构里贷款,然后将资金用于在温哥华和本拿比开发楼盘。

  为投资商做房市研究的加拿大分析师Ben Rabidoux说到,他对温哥华房贷经纪的实地调查表明,安省和BC省贷款已成为系统性贷款诈骗受害者。

  Rabidoux说到;“影子银行业涨势凶猛。BC肯定有房贷诈骗的问题,但贷款抵押不出问题之前人们是看不到诈骗问题的。

  对于幽灵抵押很好的解释可以看路透社近期的一个调查。这一调查总结了中国金融界可能面临的跟美国相似的次贷危机,其原因可能为“大规模的信贷扩散”以及“抵押风险”。因为中国此时有17.2万亿的贷款,而2009年这个数字只有5.8万亿。

  这份报告表明中国60%的贷款是依靠房屋做抵押的。但中国的房价很有误导性,这也是为什么中国的信用评级最近被降低。路透社报诈骗在中国的信贷机构很容易发生,因为贷款审查官有时会对质量差的抵押视而不见,甚至会接受假冒的文件。

来源:FX168

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